(BKTO) - Vụ Chính sách thuế (Bộ Tài chính) vừa đưa ra ví dụ cụ thể về cách tính thuế tài sản đối với căn hộ chung cư để ở (thuộc chung cư từ 18 đến 20 tầng) có diện tích 75m2 ở một khu đô thị tại Hà Nội.

Chung cư mới phải nộp thuế tài sản đối với đất và nhà

Theo Dự thảo dự án Luật Thuế tài sản, tổng số thuế tài sản dự kiến phải nộp hàng năm đối với nhà, đất bằng số thuế tài sản phải nộp đối với đất cộng với số thuế tài sản phải nộp đối với nhà.

Cụ thể, đối với căn hộ chung cư có diện tích 75m2 mới được xây dựng theo hợp đồng mua bán có giá là 2,5 tỷ đồng, giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10.000.000 đồng/m2, suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố khoảng 9.710.000 đồng/m2 thì số thuế tài sản phải nộp được tính như sau:

Theo dự án Luật Thuế tài sản, việc tính thuế tài sản sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng, mà giá tính thuế tài sản được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định. Cụ thể:

Thứ nhất, số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất cho căn hộ chung cư nói trên trên được xác định bằng giá tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư được xác định bằng giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư là 0,2%).

Khi đó: Giá tính thuế dự kiến đối với đất cho căn hộ chung cư trên là: 75m2   x  10.000.000 đồng/m2   x   0,2  =  150.000.000 đồng.
 
Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất của căn hộ nói trên với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%: 150.000.000 đồng   x   0,4%   =   600.000 đồng/năm.
 
Thứ hai, số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà cho căn hộ chung cư nói trên được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
 
Khi đó: Giá tính thuế đối với nhà cho căn hộ chung cư nói trên là: 75m2 x 9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng.
 
Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì số thuế tài sản phải nộp đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) là: 28.250.000 đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm
 
Như vậy, căn hộ thuộc khu chung mới được xây dựng và ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng thì số thuế tài sản phải nộp đối với đất là 600.000 đồng, số thuế phải nộp đối với nhà là 113.000 đồng. Tổng số thuế tài sản phải nộp đối với nhà và đất là 713.000 đồng/năm.
 
Chung cư đã qua sử dụng nộp thuế nhà theo chất lượng còn lại của nhà

Đối với khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm, số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất được xác định như trường hợp khu chung cư mới xây dựng nói trên.

Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà đã qua sử dụng được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà.

Hiện nay, UBND cấp tỉnh đang quy định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ. Do đó, dự kiến tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản sẽ giao cho UBND các tỉnh quy định (Bộ Tài chính sẽ phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan hướng dẫn nguyên tắc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà tại các văn bản dưới luật để các địa phương thực hiện thống nhất).

Ví dụ: Theo Quyết định số 3203/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của UBND thành phố Hà Nội quy định Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà xác định theo thời gian sử dụng nhà (tính từ năm xây dựng hoàn thành bàn giao hoặc đưa nhà vào sử dụng đến năm kê khai nộp lệ phí trước bạ) như sau:
 

Thời gian đã sử dụng	Biệt thự	Công trình cấp I	Công trình cấp II	Công trình  cấp III	Công trình cấp IV
- Dưới 5 năm	95%	90%	90%	80%	80%
- Từ 5 đến 10 năm	85%	80%	80%	65%	65%
- Trên 10 năm đến 20 năm	70%	60%	55%	35%	35%
- Trên 20 năm đến 50 năm	50%	40%	35%	25%	25%
- Trên 50 năm	30%	25%	25%	20%	20%

Giả sử tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản được lấy bằng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ, khi đó số thuế tài sản dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên như sau:
 

Giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên

=

75m2

x

9.710.000 đồng/m2

x

80%

=

582.600.000 đồng

Do giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên dưới ngưỡng không chịu thuế, do đó, số thuế tài sản phải nộp đối với nhà (đã qua sử dụng 7 năm) áp dụng cho căn hộ chung cư trên là 0 đồng. Như vậy, khu chung cư đã qua sử dụng được 7 năm thì chỉ phải nộp thuế tài sản đối với đất là 600.000 đồng/năm, không phải nộp thuế đối với nhà do giá trị nhà nằm trong ngưỡng không chịu thuế.