(BKTO) - Năm 2017, KTNN khu vực XIII được giao thực hiện cuộc kiểm toán Việc quản lý và sử dụng đất khu đô thị và các dự án được giao, thuê đất giai đoạn 2014-2016 của tỉnh Đồng Nai. Sau khi cuộc kiểm toán kết thúc (02/6/2017), Đoàn kiểm toán đã nêu ra những tồn tại, bất cập chính và một số phương pháp kiểm toán đã được đơn vị áp dụng.

Trong giai đoạn 2014-2016, các dự án khu đô thị và các dự án được giao, thuê đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai chủ yếu đều thuê tư vấn xác định giá đất để tính tiền thuê đất, sử dụng đất. Các nhà tư vấn phần lớn sử dụng 2 phương pháp xác định là: phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp. Nhìn chung, xu hướng các phương án giá đất đều có lợi cho nhà đầu tư.

Về phương pháp thặng dư: 

Một là, sai sót trong xác định doanh thu phát triển

Các phát hiện sai sót trong tính doanh thu phát triển giả định là rất hạn chế, bởi lẽ việc tìm kiếm các sai sót về giá bán giả định ở đây rất khó khăn, nếu có sai sót thì cũng chỉ sai sót một ít về diện tích sản phẩm bán. Tại Đồng Nai, việc tìm sản phẩm tương đồng để có giá so sánh tương đối phù hợp là rất khó nên bên tư vấn chủ yếu sử dụng số liệu giao dịch ở các mảnh đất nhỏ hơn để quy đổi về giá. Như vậy, quá trình quy đổi giá cả phụ thuộc vào ý chí chủ quan và kinh nghiệm của người làm tư vấn.   

Hai là, sai sót trong tính toán chi phí phát triển

  Sai sót phát hiện chủ yếu tập trung vào chi phí xây dựng hạ tầng các dự án, do khoản mục này chiếm tỷ trọng rất lớn (với các địa bàn ít xây dựng nhà cao tầng như Đồng Nai, chi phí hạ tầng của các dự án thường chiếm trên 75%). Kết quả kiểm toán cho thấy, có những dự án giá trị tính toán đã xác định trên cơ sở phương pháp của tư vấn, nhưng nếu dự án được áp dụng phương pháp phù hợp, giá đất sẽ tăng lên, thậm chí có dự án tăng hơn 1,5 lần.  

Cách thức phát hiện:

Nếu chi phí hạ tầng ước tính theo chi tiết từng khối lượng công việc: căn cứ các dữ liệu tại bản quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, đối chiếu với yêu cầu trong báo cáo đầu tư, Đoàn kiểm toán tính lại chi phí xây dựng hạ tầng, trong đó kiểm tra lại khối lượng, đơn giá giả định để tính toán. Kết quả kiểm toán cho thấy, đơn vị tư vấn tính chưa đúng khối lượng (khối lượng đưa vào không có cơ sở, khối lượng tính trùng... có thể sai cả về diện tích dự án), áp sai đơn giá. Kiểm toán những phần này cũng gần giống kiểm toán chi phí đầu tư xây dựng cơ bản. 

Nếu chi phí xây dựng hạ tầng tính theo đơn giá tổng hợp theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng: kiểm tra lại diện tích dự án tính chi phí hạ tầng vì có thể xảy ra sai sót về việc tính diện tích này lớn hơn thực tế. Tại Đồng Nai, có dự án tính cả diện tích hạ tầng khu tái định cư hoặc nhà ở xã hội (do yêu cầu tại mỗi dự án dành tối thiểu 20% diện tích để phục vụ tái định cư, chi phí hạ tầng các khu này đa số do Nhà nước sẽ trả lại), diện tích mặt nước rìa sông không phải làm hạ tầng. Lưu ý nếu trong doanh thu phát triển không tính các nguồn thu này thì chi phí phát triển cũng loại ra để đảm bảo tính đồng bộ giữa doanh thu và chi phí.

Ba là, sai sót trong tính chi phí lãi vay đầu tư xây dựng 

Các dự án thường phải dùng nhiều vốn vay (hoặc vốn chiếm dụng theo hình thức góp vốn đầu tư) nên chi phí lãi vay là một khoản mục tương đối lớn trong chi phí phát triển. Do vậy, khi tính chi phí phát triển, kiểm toán viên cũng hết sức chú ý khoản chi này vì xu hướng là các nhà tư vấn thường đưa chi phí khoản lãi tiền vay tăng cao để nhằm làm thặng dư khu đất dự án giảm xuống.

Tính chi phí lãi vay tăng lên do: đã có doanh thu bán hàng rồi nhưng không dùng tiền đó trả nợ vay hoặc đầu tư mà vẫn tính vay thêm làm cho lãi vay phải trả tăng lên; lãi suất vay không phù hợp; số vốn vay tính trong chi phí phát triển không phù hợp với thuyết minh trong dự án đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư, khi nhu cầu đầu tư tính chi phí phát triển thấp hơn số chi phí đầu tư trong báo cáo đầu tư nhưng bên tư vấn vẫn sử dụng tỷ lệ vốn vay trong dự án đầu tư được duyệt, làm số vay tăng thêm.

Ví dụ, theo giấy chứng nhận đầu tư, tổng vốn đầu tư là 10.000 tỷ đồng, trong đó xác định vốn chủ sở hữu là 20% (2.000 tỷ ) và vốn vay là 80%. Khi tính toán chi phí đầu tư phát triển, có thể chủ đầu tư tính phương án hợp tác kinh doanh bằng cách góp đất, còn bên khác góp tiền để xây dựng khu nhà ở cao tầng, hoặc một lý do nào đó xin thay đổi quy hoạch và bán đất nền nên nhu cầu chi phí đầu tư giảm xuống còn 5.000 tỷ đồng.

Tuy vậy, khi xác định chi phí phát triển thì bên tư vấn vẫn tính toán vốn vay với tỷ lệ 80% mà không tính lại, trong khi  thực tế lúc này vốn tự có của chủ đầu tư là 2.000 tỷ đồng/5.000 tỷ đồng, chiếm 40%. Như vậy, chủ đầu tư chỉ phải vay tối đa 60%, thời gian vay sẽ khác nhau làm cho chi phí lãi vay giảm xuống.

Cách thức kiểm toán để phát hiện:

Kiểm tra tính toán doanh thu phát triển giả định theo tính toán của bên tư vấn so với báo cáo đầu tư của chủ đầu tư để xem thời gian phát sinh và giá trị doanh thu có phù hợp nhau không; đối chiếu xem khi có doanh thu rồi thì có tính sử dụng số đó để đầu tư vào dự án, trả nợ vay hay không. 

Đối chiếu số chi phí trong dự án đầu tư với chi phí tính chi phí phát triển xem có phù hợp nhau không và nguyên nhân chênh lệch nếu có. Đối chiếu với bảng tính chi phí đầu tư từng thời kỳ liên kết với số doanh thu giả định để tính toán thời gian và số liệu vay trả  nhằm phát hiện ra bất hợp lý trong tính toán. 

Bốn là, sai sót số học trong tính toán làm giảm giá đất. 

Phương pháp so sánh trực tiếp

Trở ngại lớn trong phương pháp so sánh trực tiếp là tìm các dự án so sánh tương đồng với dự án cần định giá. Bởi trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, việc tìm được dự án khu đô thị và các dự án được giao thuê đất trong giai đoạn 2012-2016 có điểm tương đồng với nhau là khó, do vị trí đất các dự án rải rác trên địa bàn tương đối rộng, mức độ đô thị của các khu vực khác nhau, độ trũng các vùng đất dự án chênh lệch tương đối lớn...

Thực tế, đối với tài sản so sánh của các dự án, đơn vị tư vấn chủ yếu chọn tài sản có giao dịch của các hộ cá thể ở những khu vực lân cận với diện tích nhỏ so với dự án (chỉ khoảng 2000 m2 trở lại) trong khoảng thời gian 12 tháng, do đó việc quy đổi, tính toán tăng giảm phụ thuộc nhiều vào ý chí cá nhân và kinh nghiệm của người làm tư vấn. Đoàn kiểm toán đã rất khó khăn khi tìm các tài liệu chứng minh sự không phù hợp của các dữ liệu này. Từ đây, việc xác định giá đất của dự án cần định giá để tìm ra cơ sở pháp lý cho việc chênh lệch cũng rất hạn chế.

Mặc dù vậy, trong các dự án được kiểm toán, Đoàn kiểm toán cũng đã phát hiện một số dữ liệu mà bên tư vấn áp dụng khi so sánh không tương đồng. Chẳng hạn:

Khi áp dụng tính toán yếu tố giảm trừ trong xác định giá đất Dự án Khu dân cư và nhà vườn Sen Việt, đơn vị tư vấn tính yếu tố bồi đắp mặt bằng hạ tầng đến cao độ mong muốn để xây dựng khu đô thị. Tuy nhiên, họ lại không nêu mảnh đất so sánh có cao độ bao nhiêu, do vậy sự so sánh sẽ có điểm không tương đồng.

Mặt khác, khi so sánh, đơn vị tư vấn có tính đến việc giảm trừ giá do hạ tầng của Dự án xác định giá kém hơn tài sản so sánh, thế nhưng họ lại không giảm trừ khối lượng đắp trong suất đầu tư (do trong suất đầu tư Bộ Xây dựng công bố đã bao gồm phần san nền trong điều kiện trung bình) để giảm trừ phần bồi đắp mặt bằng đến cao độ mong muốn nên ở đây có trùng một khối lượng.

Tuy vậy, do khi công bố suất đầu tư, Bộ Xây dựng không công bố chi tiết căn cứ tính toán nên Đoàn kiểm toán chưa có cơ sở để giảm trừ phần khối lượng trùng này. Đoàn không nêu số liệu xử lý tài chính cụ thể mà chỉ kiến nghị Bộ Xây dựng khi công bố suất đầu tư nên kèm theo chi tiết phần san lấp để các đơn vị có căn cứ tính toán bổ sung phần san lấp trong trường hợp xác định giá đất các dự án có địa hình đặc thù, đồng thời kiến nghị địa phương tính toán lại giá đất dự án này.

Trong phương án của tư vấn thẩm định giá, ngoài phương pháp so sánh trực tiếp làm phương án chọn thì đơn vị tư vấn còn tính toán giá theo phương pháp thặng dư làm phương án đối chiếu. Khi thực hiện kiểm toán, bên cạnh việc kiểm toán lại phương pháp so sánh của tư vấn, Đoàn kiểm toán tính lại phương pháp thặng dư của tư vấn đã tính và phát hiện một số tư vấn sai sót làm giá bị giảm. Đoàn kiểm toán đã đề nghị UBND tỉnh xác định lại giá đất các dự án này theo phát hiện của KTNN, đồng thời kiến nghị xử lý trách nhiệm tập thể, cá nhân liên quan. 
         
Một số sai sót khác 

Sau khi đơn vị tư vấn gửi chứng thư thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh Đồng Nai họp và thống nhất về giá trình UBND tỉnh, trong đó giá đất một số dự án được Hội đồng xác định thấp hơn giá đơn vị tư vấn trình với lý do thị trường bất động sản trầm lắng, khu vực có nền đất thấp… mặc dù các yếu tố này đã được xem xét trong chứng thư thẩm định giá của tư vấn.

Ngoài ra, qua kiểm toán tại tỉnh Đồng Nai, Đoàn kiểm toán còn phát hiện một số sai sót trong quản lý, thực hiện dự án như: 

Một số dự án đã phê duyệt quy hoạch diện tích dành cho cây xanh, xây dựng công trình giáo dục thấp hơn quy định.

Hầu hết các dự án đều chậm tiến độ, phần lớn do công tác đền bù giải phóng mặt bằng, một số do năng lực tài chính và đầu tư vào giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng.

Việc tính toán, xác định giá tính tiền sử dụng đất của các cơ quan chức năng bị chậm so với quy định.

Chậm trễ trong điều chỉnh giá đất cho thuê một số khu công nghiệp khi Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước có hiệu lực.