(BKTO) - Tranh chấp, khiếu kiện trong quản lý vận hành chung cư từ lâu đã trở thành một vấn đề gây bức xúc trong dư luận. Thực trạng này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần sớm có giải pháp tháo gỡ, tránh để mâu thuẫn kéo dài, phức tạp, ảnh hưởng đến cuộc sống người dân.

Hàng trăm chung cư đang có tranh chấp, khiếu nại

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM. Tổng hợp báo cáo từ 43 địa phương thì có 108 dự án đang có tranh chấp, khiếu nại. 

Theo đó, trên địa bàn TP. Hà Nội, 745 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng, trong đó có 492/745 chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, 392/492 chung cư đã bàn giao hồ sơ; 338/492 chung cư đã bàn giao diện tích sở hữu chung; 238/492 chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì. Đồng thời, có 174 chung cư tái định cư được đưa vào sử dụng, trong đó tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu được 82 ban quản trị/174 chung cư; bàn giao kinh phí bảo trì được 49/82 chung cư; bàn giao hồ sơ nhà chung cư được 47/82 chung cư. Còn tại TP. HCM, có 1.367 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, trong đó có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khách nhau (9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp).

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Thời gian qua, đã xảy ra các tranh chấp như: khiếu nại giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và ban quản trị, ban quản trị và chủ đầu tư... Nguyên nhân tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; xác định diện tích sở hữu chung - riêng; một số cơ quan chức năng còn buông lỏng quy định quản lý, vận hành chung cư tại địa phương; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; phòng cháy chữa cháy chung cư..., ảnh hưởng đến công tác an ninh, an toàn xã hội.

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng: Các tranh chấp xảy ra ở chung cư, một phần do khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này chưa được kịp thời bổ sung, hoàn thiện để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà ở chung cư. Ngoài ra, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng.

Cần bổ sung các quy định xử phạt và xây dựng Luật Chung cư

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng: Năm 2018, có hàng chục chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì bị nêu tên trên các phương tiện thông tin đại chúng, song đến nay vẫn chưa có chế tài xử lý. Do đó, các quy định pháp luật xử lý chủ đầu tư cần tăng sức răn đe. Đặc biệt, không nên đẩy các tranh chấp này cho chính quyền địa phương hòa giải, giải quyết bằng biện pháp hành chính, nên để tòa án xử lý theo vi phạm dân sự. Người dân cần quen với việc tham khảo, tham vấn luật sư khi mua nhà và quen với việc sẵn sàng khởi kiện chủ đầu tư vi phạm ra tòa.

Đồng quan điểm, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng nhấn mạnh: Quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm tại chung cư chưa đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý, tình hình thực tế. Vai trò của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa tốt; vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, người dân khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ nhưng đã vội vàng ký, cho nên sau khi đi vào sử dụng nảy sinh tranh chấp. Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền và sửa đổi văn bản pháp luật cho phù hợp với tình hình phát triển của thực tiễn trong quản lý vận hành nhà chung cư; tập trung gắn trách nhiệm của chủ đầu tư vào quá trình vận hành chung cư, nhà cao tầng.

Ở góc độ chuyên môn, ông Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội - cũng cho rằng: Hiện nay, phần lớn các chủ đầu tư sau khi xây dựng, bán nhà thì coi như hết trách nhiệm và việc vận hành thì trao cho bộ phận khác. Như vậy là chưa hợp lý, chưa thể hiện được trách nhiệm của chủ đầu tư với công trình của mình. Hơn nữa, không ai khác, chủ đầu tư mới chính là những người hiểu rõ nhất về thiết kế, công năng sử dụng của tòa nhà, từ đó sẽ có phương án vận hành, sử dụng hợp lý.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay, hệ thống văn bản luật đối với chung cư, nhà cao tầng chưa được rõ ràng, chi tiết, dẫn đến những lỗ hổng trong công tác quản lý, vận hành, là một trong những nguyên nhân khiến cho tranh chấp xảy ra. Chính vì vậy, cần thiết phải xây dựng “Luật Chung cư” trong thời gian tới...