(BKTO) - Tranh chấp tại các chung cư, đặc biệt là tranh chấp Quỹ Bảo trì là câu chuyện chưa bao giờ hết nóng. Dù quy trình thu, quản lý và sử dụng khoản phí này đã được hướng dẫn ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhưng việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị (BQT) tòa nhà về Quỹ Bảo trì vẫn diễn ra phổ biến.

Phương thức thu, quản lý, sử dụng Quỹ còn bất cập

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế giá trị gia tăng) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao Quỹ Bảo trì nhà chung cư cho BQT nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. 

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Thông tư số 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Những thông tư này đã điều chỉnh cơ bản, đầy đủ hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, như: bàn giao hồ sơ nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập và công nhận BQT, giá dịch vụ quản lý vận hành, trình tự bàn giao Quỹ Bảo trì 2% từ chủ đầu tư sang BQT.

Quỹ Bảo trì nhà chung cư thường có giá trị rất lớn, trung bình trên 20 tỷ đồng với nhà chung cư trên 20 tầng, thậm chí có dự án lên đến cả trăm tỷ đồng. Chính vì vậy, dù đã được hướng dẫn ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật và tại nhiều dự án, BQT chung cư đã được thành lập, công nhận, nhưng chủ đầu tư vẫn chây ỳ hoặc không bàn giao phí bảo trì theo quy định khiến cho những tranh chấp xung quanh Quỹ này ngày một phổ biến.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, trong số 108 vụ tranh chấp chung cư xảy ra trong thời gian qua, số vụ tranh chấp liên quan tới phí bảo trì chiếm đến 36%. Còn theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến đầu năm 2019, trong hơn 500 dự án bàn giao, mới chỉ có hơn 200 dự án chủ đầu tư bàn giao Quỹ Bảo trì cho BQT theo quy định tại Luật Nhà ở. Hay tại TP. HCM, trong số 44 vụ tranh chấp chung cư đang được Sở Xây dựng thụ lý, có đến 34 vụ (tỷ lệ chiếm đến 77%) là các tranh chấp liên quan đến phí bảo trì.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu - Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) - cho rằng: Phương thức thu và quản lý, sử dụng phí bảo trì hiện nay có nhiều bất cập. Việc thu phí bảo trì ngay thời điểm giao nhà làm tăng gánh nặng của người mua nhà vì phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng Quỹ Bảo trì chung cư. Chưa kể, số tiền Quỹ Bảo trì lớn trở thành “miếng mồi” ngon cho người cơ hội tìm mọi cách vào BQT chung cư để trục lợi.

Cần sửa đổi các quy địnhvề thu phí, quản lý Quỹ

Đưa ra giải pháp cho thực trạng trên, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng: Không nên quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải nộp 2% phí bảo trì ngay tại thời điểm nhận nhà, thay vào đó nên giãn thời gian nộp lên 5 năm. Bởi theo Luật Xây dựng, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng Quỹ Bảo trì chung cư không lớn. 

Bên cạnh đó, thực tế, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% ngay từ đầu thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Bởi sau một thời gian sử dụng, Quỹ Bảo trì cũng hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì. Chính vì vậy, nên bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Nên quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này, trong thời hạn 60 tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Với mức đóng được chia đều trong 60 tháng, như vậy, gánh nặng nộp phí bảo trì của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ giảm.

Để tránh những tranh chấp, thất thoát Quỹ Bảo trì, ông Lê Hoàng Châu cũng đề xuất: Cần làm chặt ngay từ khâu bầu BQT, vì về nguyên tắc, BQT sẽ được chủ đầu tư bàn giao Quỹ Bảo trì để quản lý sau khi được bầu ra. Hiện nay, quy định chủ tài khoản của BQT có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong BQT làm chủ tài khoản. Vì vậy, cần quy định rõ tài khoản của BQT phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng: Nên thu phí bảo trì từ đầu vì số tiền Quỹ Bảo trì thu ban đầu sẽ không bao giờ đủ để vận hành cho toàn bộ “quãng đời” chung cư nên việc đóng sớm, nộp vào ngân hàng lấy lãi là để nguồn quỹ được duy trì. Tuy nhiên, sẽ không để chủ đầu tư toàn quyền nắm giữ mà cần có cơ chế đồng chủ tài khoản với sự giám sát của các cơ quan chức năng. Nếu cần trích ra sửa chữa chung cư khi BQT chưa được thành lập thì phải họp cư dân lại để lấy ý kiến. Việc này sẽ tránh được tình trạng trục lợi cũng như nảy sinh những tranh chấp từ nguồn Quỹ này.