(BKTO) - Từ năm 2007, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hỏng, xuống cấp. Tuy nhiên, sau một thời gian dài, việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ vẫn chưa đạt được kết quả như mong muốn. Câu chuyện cải tạo chung cư cũ đến nay vẫn là một bài toán nan giải cho các cơ quan quản lý.

“Dậm chân tại chỗ”

Chủ trương về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ lâu nay đã được Đảng, Chính phủ đặc biệt quan tâm. Nhiều cơ chế, chính sách được đưa ra nhằm hỗ trợ DN, giúp người dân từng bước đảm bảo các điều kiện an cư. Để đẩy nhanh chủ trương cải tạo chung cư cũ, năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, trong đó sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Năm 2015, Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. 

Tuy nhiên, đến nay, tiến độ của việc cải tạo chung cư cũ vẫn còn quá chậm, chưa đảm bảo mục tiêu đề ra. Thống kê cho thấy, cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM. Riêng Thủ đô Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ tại 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập có quy mô từ 2 -   5 tầng. Các khu này đều được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990. Đa số các nhà chung cư cũ này đều hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô. Hà Nội mới thực hiện cải tạo được 26 chung cư theo khung quy hoạch trong số 1.579 chung cư cũ.

Còn theo thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, hiện địa bàn Thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975, tập trung ở các Quận 1, 3, 4, 5 và 10. Đa số các chung cư này được kiểm định đã xuống cấp và hư hỏng. Trong đó, 13 chung cư thuộc nhóm D - loại xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm phải di dời khẩn cấp người dân ra khỏi chung cư. Dự kiến, trong năm 2018, Sở Xây dựng TP. HCM sẽ tháo dỡ 7 chung cư được kiểm định cấp độ D này, tuy nhiên, năm 2018 đã đi được một nửa chặng đường nhưng mọi việc vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Vướng mắc do cơ chế

Nhìn nhận việc cải tạo chung cư cũ đang gặp nhiều khó khăn, ông Nguyễn Chí Dũng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - chỉ rõ: Vướng mắc và khó nhất là vấn đề dân số. Theo điều tra khảo sát, hiện dân số tại một số khu cao hơn nhiều so với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu. Mặt khác, quy định pháp luật yêu cầu chủ đầu tư tự cân đối tài chính, nhưng các chủ đầu tư cho biết, theo tính toán, nếu tự cân đối tài chính theo quy hoạch phân khu thì mỗi khu, DN phải bù lỗ hàng nghìn tỷ đồng…

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng, việc phá dỡ xây dựng mới các khu tập thể cũ còn một số bất cập. Đó là, trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư để thực hiện dự án kéo dài, thiếu quy định cụ thể về hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ. Việc không quy định phân cấp cho cấp quận dẫn đến không phát huy được sức mạnh tự chủ của các cấp trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ. Nhiều khu chung cư cũ do nằm ở vị trí đắc địa nên không ít DN đều mong muốn tham gia cải tạo, nhưng cũng bởi “vị trí vàng” mà người dân không muốn dời đi, thậm chí có những đòi hỏi phức tạp. Vì vậy, các dự án cải tạo chung cư cũ đều mắc vào vòng xoáy lợi ích của các bên liên quan.

Đưa ra các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, TS,KTS. Trương Văn Quảng - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho rằng: Để chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công, cần nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế, chính sách liên quan đến giải tỏa đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ. Cụ thể, cần sửa đổi một số quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ nhằm giải quyết các khó khăn, vướng mắc, như: hướng dẫn cụ thể về thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt là phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép thực hiện xây dựng lại đối với chung cư xuống cấp trầm trọng, gây nguy hiểm. "Chỉ khi có cơ chế, chính sách thỏa đáng, đáp ứng nhu cầu lợi ích, tạo dựng được lòng tin giữa các bên liên quan, nhất là lòng tin của người dân với nhà đầu tư thì mục tiêu cải tạo mới thực sự thành công" - TS. Trương Văn Quảng nhấn mạnh.