(BKTO) - Kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất (SDĐ) khu đô thị là lĩnh vực khó, phức tạp, đòi hỏi kiểm toán viên (KTV) phải có nhiều kinh nghiệm để phân tích, nhận định và đưa ra kết luận, kiến nghị chính xác. Nhằm giúp KTV đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện dự án khu đô thị, KTNN khu vực VII đã đề xuất một số giải pháp đối với lĩnh vực kiểm toán này.

Kiểm toán đất đai - lĩnh vực khó và tương đối phức tạp

Năm 2017, KTNN khu vực VII đã kiểm toán chuyên đề về thu tiền SDĐ gắn với công tác quản lý, thực hiện đầu tư các dự án xây dựng khu đô thị giai đoạn 2014-2016 của một tỉnh trên địa bàn. Qua đó, đơn vị đã chỉ ra một số bất cập trong công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch như: hồ sơ đồ án thiếu hồ sơ thiết kế đô thị theo quy định tại Luật Quy hoạch năm 2009; một số tiêu chí cơ bản trong quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 chưa phù hợp với Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, Luật Quy hoạch năm 2009... Bên cạnh đó, công tác thẩm định, phê duyệt, chấp thuận đầu tư còn nhiều sai sót, bất cập liên quan đến điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, giao đất cho chủ đầu tư kinh doanh, thẩm định chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, đánh giá nguồn vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư thực hiện dự án, xác định tiền SDĐ phải nộp.

Kết quả kiểm toán còn cho thấy, giao đất thực hiện dự án khu đô thị khi chưa có quyết định giao đất; chậm tổ chức, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án. Hồ sơ phương án xác định giá đất đối với các dự án chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện áp dụng... Từ kết quả kiểm toán, KTNN khu vực VII đã có nhiều kiến nghị chấn chỉnh đối với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trên địa bàn.

Một trong những yếu tố tạo thuận lợi cho KTNN khu vực VII hoàn thành cuộc kiểm toán trên chính là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực này ngày càng được bổ sung, hoàn thiện. Cùng với đó, Đề cương hướng dẫn kiểm toán việc quản lý và SDĐ khu đô thị của KTNN đã định hướng khá rõ ràng nội dung, phương pháp kiểm toán, giúp KTV tiếp cận với lĩnh vực kiểm toán mới tương đối khó và phức tạp này.

Bên cạnh những thuận lợi, các KTV đã gặp không ít khó khăn trong quá trình kiểm toán. Khó khăn trước hết là công tác quản lý, SDĐ gắn với việc thực hiện đầu tư các dự án xây dựng khu đô thị giai đoạn 2014-2016 kéo dài từ 5 đến 10 năm, liên quan đến nhiều chính sách, chính sách lại thay đổi qua các thời kỳ nhưng còn thiếu và chưa đồng bộ. Việc phải tiếp cận rất nhiều chính sách qua các thời kỳ có thể dẫn đến xác định trọng tâm, nội dung, trọng yếu, rủi ro kiểm toán trong lập kế hoạch kiểm toán chưa được đầy đủ, chính xác.

Mặt khác, một số quy định khó áp dụng vào thực tiễn cũng như gây khó khăn đối với KTV trong quá trình thu thập bằng chứng kiểm toán như: Quy định về nguyên tắc xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất, xác định tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ; Quy định về việc xác định thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cần hướng dẫn chi tiết nội dung và phương pháp kiểm toán

Để đánh giá tính hiệu quả của việc thực hiện dự án khu đô thị, tác động của dự án tới kinh tế - xã hội, giao thông, môi trường..., KTNN khu vực VII đề xuất một số giải pháp sau:

Một là, KTNN tiếp tục hoàn thiện, bổ sung khung Đề cương lập kế hoạch kiểm toán và hướng dẫn kiểm toán Chuyên đề việc quản lý và SDĐ khu đô thị theo hướng: xác định cụ thể tên đơn vị được kiểm toán (tên dự án hay chủ đầu tư thực hiện dự án); thống nhất nội dung kiểm toán và nội dung đối chiếu; phân tách nội dung kiểm toán tổng hợp tại các cơ quan quản lý nhà nước và kiểm toán chi tiết, đồng thời rà soát điều chỉnh, bổ sung hệ thống mẫu biểu hồ sơ tương ứng. 

Đồng thời, lựa chọn một số kết quả kiểm toán chủ yếu có sai phạm lớn theo nhóm vấn đề, thống nhất phương pháp kiểm toán để tránh rủi ro cho KTNN cũng như đảm bảo tính khả thi của kết luận kiểm toán. Xây dựng một số tiêu chí kiểm toán hoạt động phù hợp với quy định của pháp luật và tình hình thực tế để phân tích, đánh giá, đảm bảo hiệu quả kiểm toán.

Hai là, lựa chọn chủ đề kiểm toán phù hợp với tình hình thực tế và thời gian, nhân sự của đơn vị; công tác khảo sát, lập kế hoạch kiểm toán cần được quan tâm đúng mức, bố trí thời gian hợp lý và KTV có kinh nghiệm, năng lực, thu thập đầy đủ thông tin, tin cậy, phù hợp với công tác quản lý, tình hình thực tế tại địa phương để phân tích, đánh giá hoạt động kiểm soát nội bộ, rủi ro và trọng yếu kiểm toán, làm cơ sở xác định trọng tâm, nội dung, phạm vi kiểm toán; đảm bảo cuộc kiểm toán đạt tiến độ, chất lượng.

Ba là, KTNN cần thảo luận, thống nhất phương pháp kiểm toán đối với các nhóm vấn đề như: phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh và phương pháp giá trị thặng dư); hồ sơ tài liệu, bằng chứng thu thập làm cơ sở phân tích, đánh giá, xác định giá đất, xây dựng bảng giá đất, xác định tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ theo Luật Đất đai.
Các nhóm vấn đề tiếp theo là xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi diện tích đất, mục đích SDĐ đã giao cho chủ đầu tư; việc chấp hành pháp luật về thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là quan điểm và phương pháp xác định thuế GTGT đối với việc chuyển quyền SDĐ theo quy định của Luật Thuế GTGT; những bất cập chủ yếu của chính sách đối với công tác quản lý, SDĐ khu đô thị; giới hạn và phạm vi đối với chủ đề kiểm toán.