(BKTO) - Nhằm góp phần nâng cao chất lượng kiểm toán chuyên đề đất đai - một chủ đề mới đang được KTNN chủ trương đẩy mạnh kiểm toán, tại Tọa đàm “Công tác kiểm toán chuyên đề đất đai khu đô thị” do KTNN khu vực I phối hợp với Trường Đào tạo và Bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm toán tổ chức cuối tuần qua, các đại biểu tham dự đã tập trung chia sẻ, trao đổi kinh nghiệm cũng như những bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ trong kiểm toán lĩnh vực này.

Kiểm toán phát hiện nhiều bất cập

Từ thực tế kiểm toán, đại diện các đơn vị đã tham luận, phát biểu ý kiến chỉ ra những tồn tại, bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất đai tại các địa phương. Các đại biểu cho rằng, vấn đề nổi cộm, phức tạp nhất hiện nay là những bất cập trong xác định giá đất.

Tiếp cận vấn đề từ kiểm toán giá thu tiền sử dụng đất khu đô thị bằng phương pháp thặng dư, Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I Lê Thị Hồng Hạnh đánh giá, việc xác định giá tiền sử dụng đất của tất cả các dự án giao đất không qua đấu giá đều thực hiện chủ yếu theo phương pháp thặng dư kết hợp so sánh, chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro. Cụ thể như: trong tính toán doanh thu phát triển, việc lựa chọn tài sản so sánh và cách thức chấm điểm để đưa tài sản so sánh về tương đồng tài sản định giá còn mang nặng tính chủ quan và có thể định hướng; trong tính toán chi phí phát triển nhiều thông số tính toán quy định chưa rõ ràng, đầy đủ (suất đầu tư, hệ số tầng hầm), hoặc chưa phù hợp thực tế (lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, tỷ lệ chi phí khác)....

Bên cạnh đó, việc bị ràng buộc phần nào bởi yêu cầu cân đối giữa giá giao đất và giá đền bù, đã dẫn tới việc định giá tiền sử dụng đất tại các dự án phần lớn đều thấp hơn giá thị trường, ảnh hưởng đến số thu NSNN.

“Một số dự án lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng theo chiều hướng làm giảm giá trị tài sản định giá. Đa số các dự án được kiểm toán, do việc lựa chọn tài sản so sánh chưa hợp lý, dẫn tới xác định đơn giá doanh thu thấp hơn so với giá bán căn hộ hoặc nhà đất thực tế theo các hợp đồng mua bán” - bà Hạnh nêu thực tế. 

Đồng quan điểm, đại diện KTNN khu vực III cho rằng, việc phê duyệt giá đất trên cơ sở đề xuất của Hội đồng thẩm định giá, nhưng giá đất phê duyệt quá thấp, không sát với thị trường, không thực hiện điều chỉnh hợp lý, vi phạm các quy định của Luật Đất đai 2013, gây thất thu NSNN. Hơn nữa việc phê duyệt đơn giá tính tiền sử dụng đất không cụ thể cho từng loại diện tích, khiến cho cơ quan Thuế không có cơ sở để xác định đúng lệ phí trước bạ của dự án.

Chia sẻ kết quả từ thực tế kiểm toán thu tiền sử dụng đất, bà Trịnh Thị Mai Hương - KTNN khu vực IV - nhấn mạnh: Trong xác định tiền sử dụng đất theo phương pháp so sánh, tài sản dùng để so sánh không mang tính chất tương đương; các tài sản dùng để so sánh đa số chưa phát sinh giao dịch (không có thông tin thị trường chứng minh), chưa phù hợp với quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nên đã xảy ra trường hợp không phát sinh tiền sử dụng đất phải nộp; tiền sử dụng đất phải nộp thấp hơn vài trăm lần, thậm chí cả nghìn lần so với khi xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. “Đây là một vướng mắc. Vậy chúng ta sẽ kiến nghị xử lý như thế nào?” - bà Hương đặt vấn đề.

Liên quan đến công tác quy hoạch, thực tế kiểm toán cho thấy, việc xây dựng quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất chậm, thay đổi nhiều nên không có căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Không phê duyệt phương án quy hoạch và phương án đầu tư tổng thể dẫn đến việc kết nối hạ tầng giữa khu đô thị cũ với khu đô thị mới khó thực hiện và không đồng bộ... Việc thực hiện quy hoạch xây dựng của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quy hoạch về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và các nghị quyết của HĐND về quản lý và sử dụng đất của địa phương chưa nghiêm, còn nhiều bất cập; không thực hiện đúng quy hoạch được duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch đất...

Nâng cao chất lượng kiểm toán đất đai

Trên cơ sở phân tích nguyên nhân của những bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai, các đại biểu tham dự Tọa đàm cho rằng, kiểm toán chuyên đề đất đai là một lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi phải có sự đầu tư thời gian, công sức, trí tuệ của toàn Ngành. Theo các đại biểu, để kiểm toán đất đai hiệu quả đòi hỏi Kiểm toán viên phải có kinh nghiệm về kiến trúc, quy hoạch đô thị cũng như việc quản lý, sử dụng đất để khảo sát, thu thập thông tin lập Kế hoạch kiểm toán và thực hiện kiểm toán. Kiểm toán viên cũng phải là người am hiểu, nắm vững pháp luật về đất đai…

Đại diện KTNN khu vực XII cho rằng, trong quá trình kiểm toán, cần tìm ra được phương pháp xem xét, đánh giá các yếu tố xác định giá đất giao cho chủ đầu tư có đảm bảo đúng quy định và có phù hợp với mức giá chuyển nhượng trên thị trường hay không. Đồng thời, kiểm toán cần xác định đúng, đủ trách nhiệm các cơ quan quản lý nhà nước khi thẩm định phê duyệt, quản lý việc thực hiện dự án; trách nhiệm của nhà đầu tư khi thực hiện dự án được duyệt, những sai phạm, tồn tại thường gặp như: không thực hiện đúng quy hoạch, không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thay đổi quy hoạch chi tiết, thay đổi kết cấu chi phí của dự án… để đưa ra các kết luận, kiến nghị phù hợp với thực tiễn…

KTNN khu vực I đề xuất, cần kiểm toán theo hướng xác định lại diện tích giao đất dựa trên hồ sơ thông qua tài liệu đo đạc bản đồ, phân lô cắm mốc... tại Sở Tài nguyên và Môi trường và dựa trên kiểm tra tọa độ mốc giới qua đo đạc thực tế tại dự án được giao đất; kết hợp kiểm toán tuân thủ và kiểm toán Báo cáo tài chính, kiểm toán hoạt động đối với chủ đầu tư thực hiện dự án đất đai khu đô thị. Trong định giá đất, cần làm rõ phương pháp tính khung giá đất và phương pháp tính hệ số điều chỉnh...

Phát biểu chỉ đạo Tọa đàm, Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc nhấn mạnh, trên cơ sở các ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm, các đơn vị sẽ thống nhất cách làm, nâng cao phương pháp luận, hoàn thành đề cương hướng dẫn để triển khai trong toàn Ngành.