(BKTO) - QUÁCH XUÂN TÙNG Viện Kinh tế Tài chính - Bộ Tài chính

Thị trường bất động sản năm 2017 duy trì sự phát triển ổn định

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2017 không bùng nổ như giai đoạn 2015 - 2016 mà tiếp tục duy trì sự phát triển ổn định. 

Cụ thể, theo báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), trong quý đầu tiên của năm, số lượng giao dịch thành công ở cả 3 phân khúc nhà ở, đất nền và BĐS nghỉ dưỡng giảm rất nhẹ so với thời điểm cuối năm 2016 dù có kỳ nghỉ Tết âm lịch kéo dài và tâm lý ăn chơi đầu năm.

Tại TP.HCM, căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 35 triệu đồng/m2) chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất. Tại Hà Nội, căn hộ trung bình (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm tỷ trọng nhỉnh hơn căn hộ trung cấp, còn tại TP. Đà Nẵng, đất nền là phân khúc giao dịch sôi động nhất. Tính riêng Hà Nội và TP.HCM, tổng lượng giao dịch đạt con số 13.601 giao dịch, trong đó TP.HCM là 7.808 giao dịch và Hà Nội là 3.624 giao dịch.

Sang quý II/2017, đà sôi động tiếp tục được duy trì với ưu thế vẫn nghiêng về phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Cụ thể, trong quý II/2017, giao dịch tại 2 thị trường trọng điểm tăng 13,7% so với quý I/2017. Trong đó, thanh khoản tại Hà Nội là 5.417 giao dịch, tại TP.HCM là 9.827 giao dịch. Đối với thị trường Đà Nẵng, đất nền tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường. Bước sang quý III/2017, thị trường có sự giảm nhiệt đôi chút, một phần do rơi vào tháng Ngâu (tháng 7 âm lịch), là tháng kiêng kỵ với dân địa ốc, một phần theo chu kỳ, khi đây là giai đoạn các chủ đầu tư hạn chế ra hàng để phục vụ cho những tháng cuối năm - giai đoạn được coi là mùa mua nhà trong năm.

Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn đạt được con số ấn tượng với 12.499 giao dịch, gồm 4.955 giao dịch tại Hà Nội và 7.494 giao dịch tại TP.HCM. Sản phẩm chủ đạo vẫn là chung cư trung cấp và bình dân khi phân khúc này chiếm tới 74,5% tổng giao dịch.Trong khi đó, thị trường đất nền tại Đà Nẵng đã có chút giảm nhiệt sau giai đoạn tăng nóng cuối năm 2016 nửa đầu 2017.

Quý cuối cùng của năm 2017, thị trường có sự sôi động mạnh. Dù chưa có số liệu chính thức, nhưng thống kê sơ bộ theo VNREA, tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM ước đạt con số 15.300 giao dịch, trong đó Hà Nội là 5.959 giao dịch và TP.HCM là 9.336 giao dịch. Điểm đáng lưu ý, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư BĐS, trong quý cuối năm, giao dịch BĐS cao cấp đã có sự sôi động hơn so với các quý đầu năm.

Các dự án tốt của những chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Việt Hưng, Phát Đạt… đều có giao dịch cải thiện so với đầu năm.
Cùng với lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho giảm mạnh. Theo báo cáo của Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia, tồn kho BĐS năm 2017 tiếp tục giảm. Tổng giá trị tồn kho BĐS của cả nước còn khoảng 25.700 tỷ đồng, giảm 17% (tương đương với 5.300 tỷ đồng) so với tháng 12/2016.

Hà Nội và TP. HCM tiếp tục là hai địa phương có giá trị tồn kho BĐS lớn nhất, chiếm tới 40% tổng lượng tồn kho của cả nước.
Nguồn vốn chảy vào BĐS tiếp tục tăng. Cục Đầu tư nước ngoài thông tin, tính trong 11 tháng đầu năm, dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS đạt 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng vốn vào Việt Nam và đứng thứ 3 về lĩnh vực thu hút vốn FDI. So với cùng kỳ năm 2016, vốn FDI đổ vào BĐS đã tăng 54,8%.

Tỷ trọng tín dụng vào hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS trong năm 2017 giảm nhẹ. Trong tổng tín dụng, tỷ trọng tín dụng vào lĩnh vực này chiếm 15,8%. Trong đó, hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,9%, hoạt động xây dựng chiếm khoảng 9,9%.

Một điểm đáng chú ý nữa của thị trường BĐS 2017 là sự bùng nổ các DN thành lập mới trong lĩnh vực này. Cụ thể, theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng năm 2017, có 4.500 DN kinh doanh BĐS được thành lập mới, tăng 60% về số DN và số vốn, tăng 18,6% về lao động; 155.300 DN xây dựng thành lập mới, tăng 9% về số DN và 28% về vốn.

Về quy mô vốn cũng tăng mạnh, từ mức khoảng 20 tỷ đồng/DN trước đây, lên đến 68 tỷ đồng/DN trong năm 2017. Mức độ minh bạch thông tin trong ngành BĐS cũng được chú trọng hơn với số DN BĐS niêm yết tăng từ 11 DN lên đến gần 60 DN hiện nay. Tính đến hết tháng 9/2017, DN BĐS niêm yết có doanh thu tăng 40%, lợi nhuận tăng 6%.

Đó là những con số cho thấy, DN và các nhà đầu tư có niềm tin và tiềm năng tăng trưởng của thị trường BĐS. Niềm tin còn thể hiện ở chỗ, dù được kiểm soát tương đối chặt chẽ, nhưng dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS vẫn rất ấn tượng.

Một điểm đáng chú ý nữa của thị trường năm qua là việc Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm xử lý nợ xấu (Nghị quyết 42), có hiệu lực từ 15/8/2017. Nghị quyết này được kỳ vọng sẽ giúp hồi sinh nhiều dự án đang bị ngừng trệ, giải phóng lượng hàng tồn kho, qua đó giúp phá băng nợ xấu.

Nhưng vẫn còn nhiều vấn đề phải làm 

Dù thị trường BĐS 2017 được đánh giá ổn định, nhưng để thị trường phát triển bền vững hơn thì vẫn còn nhiều điểm cần phải làm.
Cụ thể, thị trường đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung giá rẻ, nhà ở xã hội, trong khi đây là phân khúc có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 80% nhu cầu trên thị trường.

Đặc biệt, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dừng lại, các cơ quan chức năng vẫn chưa thể cho ra đời quỹ tín dụng hỗ trợ nối tiếp, khiến nhiều dự án nhà ở xã hội phải dừng triển khai, nhiều người nghèo chưa có nhà phải dừng giấc mơ nhà ở.

Một bất cập nữa mà thị trường trong năm 2017 đối mặt là vấn đề nhiễu loạn thông tin về quy hoạch, khiến tình trạng sốt ảo đất nền vẫn còn xảy ra tại một số địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng, hay khu vực Đông Anh (Hà Nội).

Nguồn cơn của những cơn sốt này bắt nguồn từ giới đầu cơ và các môi giới không chuyên, hay còn gọi là “cò đất”. Lực lượng này trên thị trường hiện nay rất lớn, nếu không có biện pháp quản lý chặt, thị trường sẽ phải tiếp tục chứng kiến những cơn sốt ảo trong tương lai.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, hiện nay, trên cả nước có tổng cộng khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 100.000 người là môi giới chuyên nghiệp, tức là hoạt động thường xuyên tại các sàn, còn lại đa số là nghiệp dư. Nếu tính sát sao hơn theo quy định tại Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng, người môi giới phải qua khâu sát hạch và được cấp chứng chỉ, thì tính đến nay mới chỉ có khoảng 20.000 người được cấp chứng chỉ hoạt động môi giới chuyên nghiệp.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý về tình trạng bùng phát tranh chấp chung cư diễn ra mạnh mẽ trong năm 2017 vừa qua. Bên cạnh hầu hết DN địa ốc làm ăn chân chính, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn một số DN kinh doanh không lành mạnh, ảnh hưởng đến khách hàng, tác động tiêu cực đến niềm tin thị trường, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu.

Năm 2018, thị trường sẽ bước vào giai đoạn mới

Năm 2018 tới đây, thị trường BĐS được nhận định sẽ bước vào giai đoạn mới, giai đoạn chú trọng chất lượng sản phẩm và không gian sống của cư dân.

Những thay đổi về chính sách giúp thị trường BĐS Việt Nam ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu như từ năm 2009 đến 2015 chỉ có 126 trường hợp thì từ sau khi có Luật Nhà ở 2014 đến nay đã có 2.000 trường hợp được cấp sổ đỏ và số lượng người nước ngoài đang tìm mua BĐS đang tăng lên.

Năm 2017 cũng chứng kiến dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào thị trường BĐS thông qua kênh M&A. Bên cạnh đó, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS cũng đạt 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và dòng kiều hối đổ vào BĐS đã, đang và sẽ tăng lên cùng với sự thông thoáng của môi trường đầu tư. 

Dự báo hướng phát triển của thị trường BĐS sẽ đa dạng hơn và chiếm ưu thế trong năm 2018 là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và bình dân.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) - nhận định: 2018 sẽ là năm bản lề để BĐS tăng trưởng vượt bậc. Thị trường BĐS sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Căn hộ vừa túi tiền chủ yếu là căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, cung không đủ cầu và vẫn là phân khúc chủ đạo trong thời gian tới. Năm 2018 và những năm tiếp theo, nhà ở vừa túi tiền sẽ là tâm điểm của thị trường, do đó nhiều DN hiện nay cũng đang tìm cách hạ giá bán căn hộ cao cấp để tính thanh khoản cao hơn.

Ông Châu cũng đưa dự báo cho thấy trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường BĐS tiếp tục sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Thành phố đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, trước hết là đường giao thông, cầu cạn trên cao, đường sắt trên cao, các tuyến metro, xe buýt chất lượng, buýt đường sông, nâng cấp, mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất,… Quá trình thay đổi này sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các DN "ăn theo", phát triển thị trường BĐS cả trong trung hạn và dài hạn.