(BKTO) - Tiếp cận đất đai là vấn đề có ảnh hưởng lớn đến quyền kinh doanh và hiệu quả hoạt động của DN, song đây hiện là lĩnh vực phát sinh nhiều vướng mắc do những lỗ hổng pháp lý gây ra.

Vướng mắc, chồng chéo

Theo đánh giá của các chuyên gia cũng như các DN, việc tiếp cận đất đai đang là một trong những khó khăn lớn nhất của DN để thực hiện các dự án đầu tư và sản xuất kinh doanh. Những vướng mắc về quy định pháp luật, trong đó có pháp luật về đất đai mà trực tiếp là Luật Đất đai 2013 hiện đang gây nhiều khó khăn và “trói chân” DN.

Thông tin từ Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) cho biết, Bộ Tư pháp đã nhận được ý kiến bằng văn bản của 12 Bộ và cơ quan ngang Bộ; 55 tỉnh, thành; 4 tập đoàn; 3 hiệp hội; 3 ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao phản ánh về những bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và DN để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Qua rà soát, Bộ Tư pháp nhận thấy, quan hệ giữa Luật Đất đai 2013 với các văn bản khác đang có nhiều bất cập. Bên cạnh đó, còn một số khoảng trống chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh. Đó là, Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, gây khó khăn cho người dân và DN khi thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp. Mặt khác, Luật này quy định biệt thự nghỉ dưỡng (condotel) là đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm nhưng chưa có quy định sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài và việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 - 90% diện tích bị thu hồi nhưng không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất về 10% diện tích còn lại…

Nhận định về thực trạng này, GS,TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng: Luật Đất đai 2013 “bó” hơn Luật Đất đai 2003. Đơn cử, Luật quy định DN sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án nên DN muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất của Nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng. Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đây là điểm bất lợi cho thị trường...

Chính vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, thời gian tới, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần mở trở lại như trước đây, không nên “bó” lại một cách không cần thiết, vì nó ảnh hưởng đến quyền của nhà đầu tư liên quan đến phát triển các dạng nhà ở. Mặt khác, Luật Đất đai hiện hành không bảo đảm tính đồng bộ với Hiến pháp và các luật khác liên quan như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật Quản lý tài sản công 2017.

“Lỗ hổng” dự án BT

Nhìn nhận về những bất cập khác của Luật Đất đai 2013, nhiều chuyên gia cho rằng, một trong những "khoảng trống" lớn nhất là câu chuyện biến vốn đất thành vốn tài chính, hay gọi là vốn hóa đất đai.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam - cho rằng: Tại các dự án BT (xây dựng - chuyển giao), giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định”, “xét duyệt” mà không đấu thầu. Việc giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Điều này dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu và cơ chế xin - cho đó tạo điều kiện cho tham ô, tham nhũng.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cho biết: Thanh tra, kiểm toán dự án nào thì “rụng” dự án đó. Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án này, chứ không quy định về định giá đất. Trong khi đó, cái xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất. Thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của Luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm. Đây là “lỗ hổng” dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay.