(BKTO) - Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong 3 năm vừa qua, thị trường BĐS tuy gặp nhiều khó khăn và biến động song vẫn duy trì sự ổn định, chuyên nghiệp hơn và thể hiện được vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Việc nhận diện rõ những cơ hội và thách thức là cần thiết để có giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển ổn định.


Trong khó khăn vẫn cónhiều cơ hội 

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, đa số DN BĐS Việt Nam quy mô còn nhỏ, nguồn vốn chủ yếu là vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường BĐS, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các DN gặp khó khăn. Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính cũng được siết chặt làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.

Theo xu hướng của nền kinh tế và dự báo của Hiệp hội BĐS, từ cuối năm 2018, thị trường BĐS đã gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút. Tuy nhiên, qua theo dõi sát diễn biến thị trường, Hiệp hội BĐS cho rằng, vẫn có nhiều cơ hội để thị trường phát triển trong thời gian tới.

Một là thị trường BĐS vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. Tuy còn nhiều khó khăn song do nỗ lực điều hành chính sách, cải cách kinh tế của Chính phủ ngày một hiệu quả đã tạo ra những kết quả tích cực về tăng trưởng, ổn định vĩ mô. 

Hai là nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Hằng năm, Việt Nam sẽ phải xây mới khoảng 100 triệu m2 nhà ở, trong đó khoảng 70% để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị. Mặt khác, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh.

Ba là dư địa phát triển của các phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp rất lớn. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn. Có thể nói, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có tiềm năng phát triển rất lớn. Dự báo, trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm và khách du lịch trong nước khoảng 85 triệu người, Việt Nam phải cần thêm hàng chục nghìn phòng khách sạn.

Thứ tư là vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng mạnh và ngày một thực chất hơn. Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho thấy, trong 10 tháng năm 2019, vốn FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng vị trí thứ hai, với tổng vốn đầu tư 2,98 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đăng ký.

Thứ năm là sự chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới. 10 năm qua, Việt Nam đã chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng, nhờ đó, tổng đầu tư hạ tầng đến nay đã chiếm bình quân hơn 10% GDP, vượt qua cả khối các nền kinh tế Đông Á vốn nổi tiếng với mức đầu tư cơ sở hạ tầng cao. Từ năm 2012-2019, cả nước có thêm 838 km đường cao tốc mới được đưa vào sử dụng. Đây đều là những dự án trọng điểm, có tính kết nối liên vùng, tạo động lực lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội…

Kèm theo đó là những thách thức

Cùng với những cơ hội, thị trường BĐS cũng sẽ phải đối diện với không ít thách thức. Bởi hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế, chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Cùng với đó là những khó khăn về thủ tục hành chính và sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch BĐS cũng giảm; công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt.

Một hạn chế nữa là các DN BĐS gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn do tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS đang bị thắt chặt. Bất cập khác là gần đây trên thị trường tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Việc phân lô bán nền không giải quyết được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị.

Hơn nữa, ở thị trường BĐS Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài, nguyên nhân là do chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường, kích thích đầu tư. Cụ thể là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch BĐS.

Việc cần làm hiện nay, theo ông Nguyễn Trần Nam là tập trung phân tích các rào cản, vướng mắc lớn nhất của thị trường để có các biện pháp hỗ trợ, điều chỉnh chính sách kịp thời, cũng như đưa ra khuyến nghị để các DN BĐS có giải pháp chủ động ứng phó với thách thức, từng bước thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và bền vững.