(BKTO) - Sau một thời gian im ắng, mới đây, khi Bộ Tài chính vừa hoàn thành báo cáo chuyên đề về chính sách thuế tài sản, với sự tái khẳng định: “việc đánh thuế tài sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới”, thì đề xuất đánh thuế nhà ở thứ hai trở lên lại một lần nữa tạo ra những luồng ý kiến trái chiều. Trong khi các nhà hoạch định chính sách muốn áp dụng hình thức đánh thuế nhà ở thứ hai đã khá phổ biến tại nhiều quốc gia thì các chuyên gia bất động sản lại tỏ ra thận trọng và cho rằng chính sách này chưa phù hợp với bối cảnh Việt Nam hiện tại.


Nhà hoạch định kỳ vọng: thuế bất động sản vừa là nguồn thu vừa chống đầu cơ 

Về mặt nguyên lý, tất cả các quốc gia đều bắt đầu từ tay trắng. Quá trình đầu tư đã tạo ra vốn liếng và tài sản, trong đó đất đai và tài nguyên thiên nhiên được coi là nguồn gốc hưng thịnh của mỗi quốc gia. Các nước tư bản châu Âu và châu Mỹ đã rất thành công vì họ biết vốn hóa đất đai một cách hợp lý, mà trước hết đó là tính thuế đánh vào đất - nguồn gốc đầu tiên để thu ngân sách quốc gia.

Hiện nay, phương thức điều chỉnh thị trường bất động sản bằng công cụ thuế đang được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Xu hướng cải cách thuế tài sản tại một số quốc gia như Canada, Australia, Malaysia... là đánh thuế đối với tài sản có giá trị lớn và mở rộng đối tượng thu thuế tài sản.

Theo thống kê, nguồn thu từ thuế tài sản tại các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) chiếm khoảng 2% GDP, trong đó cao nhất là Canada 4%, Mỹ từ 1% đến 3% và nước thấp nhất là 1%. Tại các nước đang phát triển, nguồn thu này chiếm khoảng 0,6% và tại các quốc gia đang chuyển đổi là khoảng 0,68%.

Chẳng hạn với Singapore, khi mua bất kỳ bất động sản nào, người dân sẽ phải chịu mức thuế suất 3%. Nếu mua bất động sản thứ hai trở lên, họ sẽ phải trả thêm 7%. Tức là, với căn nhà thứ hai, một người bản địa phải trả 10% thuế suất. Con số này với người nước ngoài mua nhà ở Singapore là 15%.

Tại Anh, kể từ ngày 01/4/2016, với bất động sản thứ hai có giá trên 40.000 bảng, người mua phải nộp thêm 3% so với mức thuế thông thường; nhà có giá trên 1,5 triệu bảng thì mức thuế sẽ lên tới 15%. Còn tại Nhật, mức thuế bất động sản từ 1,4% đến 2,1% giá trị cả nhà và đất tính theo giá thị trường và được điều chỉnh 3 năm 1 lần.

Tại Việt Nam, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Bộ Tài chính Nguyễn Văn Phụng cho biết, từ năm 1991 đến năm 2010, dưới Pháp lệnh thuế nhà đất, chúng ta đã đánh thuế đất mà không đánh thuế nhà. Trong 19 năm đó, thuế được tính theo số cân thóc thuế nông nghiệp với số thu không đáng kể. Năm 2011, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ra đời. Đó là cuộc cải cách đánh thuế trên giá trị của đất.

Cụ thể, diện tích đất dưới hạn mức thì tỷ lệ đánh thuế là 0,03%, vượt từ 1 đến 3 lần hạn mức là 0,07 % và vượt quá 3 lần hạn mức là 0,15%. Quan điểm thị trường bắt đầu thay đổi từ đây. Bằng việc đánh thuế theo tỷ lệ thấp và dựa trên cơ sở giá đất, thuế đối với nhà ở nông thôn giảm đi 3 lần và thuế đối với khu vực đô thị tăng lên hơn 3 lần. Tuy vậy, theo ông Phụng, một điều đáng tiếc là trong suốt những năm qua, nước ta chưa có luật đánh thuế tài sản là bất động sản.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng Vũ Văn Phấn cho rằng, việc xây dựng thuế tài sản là cần thiết bởi Nhà nước mới đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là đánh thuế đất chứ chưa đánh thuế nhà. Hiện mức thuế đang áp dụng chưa đủ giúp người dân sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả và chưa chống được đầu cơ. Trong khi đó, tại một số quốc gia, thuế bất động sản là một nguồn thu ngân sách với mức cao hơn Việt Nam nhiều lần. 

Chuyên gia bất động sản cảnh báo: cần thận trọng!

Là chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực quản lý và nghiên cứu đất đai, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, đây là vấn đề khá lớn và chúng ta phải rất thận trọng. Theo GS. Võ, về mặt lý luận kinh tế - chính trị học, đất đai là vạn vật tự nhiên, khác với nhà ở là do con người đầu tư trên đất mà có.

Đánh thuế trên đất là đánh vào việc sử dụng đất, nếu thuế cao, việc sử dụng đất sẽ hiệu quả hơn. Còn đánh thuế nhà tức là đánh vào việc đầu tư của con người trên đất, điều này sẽ kìm hãm và không khuyến khích đầu tư.

Thứ hai, yếu tố kinh doanh chiếm tỷ trọng rất cao trong thị trường bất động sản. Nếu không có kinh doanh thì thị trường bất động sản chỉ còn cung cấp phân khúc nhà để ở, sẽ không có nhà kinh doanh. Hay nói cách khác, nếu đánh thuế nhà ở thứ hai là đánh vào phân khúc nhà cho thuê. Hệ quả chắc chắn là ngay lập tức phân khúc này sẽ giảm, bởi nhà thứ hai chủ yếu để cho thuê, chỉ trừ rất ít những người quá giàu mới để không, coi như tích trữ tiền ở đó.

Điều này lại đi ngược với chính sách hiện nay là đang cổ vũ phát triển nhà ở xã hội dưới hình thức nhà cho thuê là chủ yếu. Khi đánh thuế nhà ở thứ hai, số lượng người mua cũng như số lượng người có nhà ở thứ hai cho thuê sẽ giảm. Mà cầu của những nhà đầu tư thứ cấp giảm thì cung từ các dự án cũng sẽ giảm. Hệ quả trực tiếp sẽ làm giảm cả cung lẫn cầu. Đây là những điều rất cần thận trọng. 

Trong trường hợp chính sách này được triển khai, ông Võ đặt vấn đề: thuế nhà ở thứ hai sẽ đánh vào giá trị hay đánh vào diện tích? Về đất thì chắc chắn phải đánh vào giá trị, ở đô thị cao hơn và ở nông thôn thấp hơn. Thế nhưng, đánh thuế nhà mà đánh vào giá trị có nghĩa là đánh vào giá trị đầu tư, khi đó người dân sẽ rất hạn chế xây nhà đẹp bởi chả ai dại đầu tư “xịn” để chịu thuế cao hơn. 

Theo GS. Võ, chúng ta đang vội vã học kinh nghiệm của Singapore, trong khi tại nước này, nhà ở đều có cùng một nguồn cung và rất giống nhau nên Chính phủ mới có thể áp thuế. Còn với Việt Nam, sẽ rất bất hợp lý khi một biệt thự lớn không bị đánh thuế vì đó là nhà thứ nhất, nhưng nhất định phải đánh thuế căn nhà cấp 4 chỉ vì nó là nhà thứ hai.

Trên thế giới, có nước đánh thuế nhà, có nước không. Một số nước gộp cả đất và nhà vào một khối gọi là một đơn vị bất động sản để tính giá trị. Bởi vậy, “tôi ủng hộ Việt Nam theo tư tưởng cấp tiến là không đánh thuế nhà, chỉ đánh thuế đất với ý nghĩa đánh vào sự hiện hữu của chủ đất đang sử dụng hạ tầng và dịch vụ công cộng tại đây” - ông Võ nêu rõ quan điểm.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản chỉ mới phục hồi mấy năm sau thời gian dài khủng hoảng và hiện đang ổn định. Hơn nữa, đây là thị trường rất nhạy cảm với chính sách, đặc biệt là các chính sách liên quan đến thuế và tín dụng. Do đó, những sắc thuế đưa ra trong thời điểm này đều phải rất thận trọng. Ở các nước châu Âu, thị trường nhà cho thuê chiếm tới 70% quỹ nhà, còn tại Việt Nam, con số này chỉ xấp xỉ 10%. Chủ trương hiện nay là phải tăng thị phần nhà cho thuê, nhưng nếu đánh thuế nhà ở thứ hai thì thị trường nhà cho thuê sẽ không còn nữa.

Là đơn vị nghiên cứu và tư vấn thị trường bất động sản toàn cầu, Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell nhận định, Việt Nam cần thận trọng khi đánh thuế nhà ở thứ hai. Mục đích đánh thuế nhà ở thứ hai là khi cung và cầu chưa gặp nhau, thị trường phát triển quá nóng, cần áp dụng chính sách thuế để cân bằng. Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển lành mạnh, giao dịch vẫn ở mức ổn định, chưa tăng trưởng quá mạnh.

Bởi vậy, nếu áp dụng đánh thuế nhà ở thứ hai sẽ làm giảm cầu, giảm sức mua của nhà đầu tư đối với thị trường. Một góc độ khác, nguồn cầu của người nước ngoài hiện chưa cao, số lượng nhà đầu tư nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chưa nhiều. Do đó, đây là thời điểm cần khuyến khích người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, đặc biệt từ khi Luật Nhà ở năm 2014  “mở cửa” cho người nước ngoài đầu tư vào thị trường.

Nếu Nhà nước đưa thêm những chính sách mang tính thắt chặt thì hứng thú của nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam sẽ giảm.

Thay vì đánh thuế nhà ở thứ hai, hãy tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 

Tại buổi Tọa đàm trực tuyến: “Hai kịch bản từ đề xuất đánh thuế nhà ở thứ hai” mới đây, ông Nguyễn Văn Phụng khẳng định: “Cho tới thời điểm này, chúng ta chưa có quy định đánh thuế nhà ở thứ hai, bởi việc ra một đạo luật phải có quy trình văn bản rất chặt chẽ. Chúng ta phải bình tĩnh và xem xét”. 

Ông Phụng thừa nhận, hiện nay cơ quan tài nguyên đất, môi trường và cơ quan thuế chưa liên thông về dữ liệu quản lý nhà đất. Chúng ta đang kêu gọi thực hiện Chính phủ điện tử để có thể công khai, minh bạch thông tin nhưng thực tế triển khai còn nhiều khó khăn. Bởi vậy, ông Phụng nhấn mạnh, trước hết hãy thực hiện tốt thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, điểm gì chưa hợp lý thì sửa đổi. Tiến trình như thế sẽ chắc chắn, bảo đảm, công bằng và có tính khả thi hơn. Còn vấn đề nhà ở thứ hai, khi không có thông tin thì đánh thuế không thể công bằng. 

Theo ông Phụng, về dài hạn, mục tiêu mà ngành tài chính hướng tới là mở rộng cơ sở thuế bởi cơ sở thuế rộng thì mới thu thuế được nhiều. Với giác độ quản lý thuế, ông Phụng rất ủng hộ chủ trương mở rộng cơ sở thuế bằng việc phát triển thị trường, công khai thông tin, áp dụng những chính sách ngắn hạn và trung hạn để nâng đỡ cho những người có khả năng tạo lập căn nhà thứ hai, đáp ứng nhu cầu của họ cũng như nhu cầu cho thuê.

GS. Đặng Hùng Võ đề nghị, cải cách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nên được coi là giải pháp đầu tiên. Hiện mức thuế này là 0,03% trên bảng giá nhà nước, trong khi tại các quốc gia khác đều là 1% trên giá thị trường. Nếu các nước sử dụng số tiền thu được từ thuế đất để phát triển hạ tầng và dịch vụ đô thị thì nước ta lại vay ODA và các nguồn ngân sách khác để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Chúng ta thiếu vốn vì không tìm trúng nguồn. 

Để có định hướng phù hợp cho việc cải cách Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, GS. Võ chỉ rõ: “Có một nguyên tắc rất đơn giản là thuế cao thì giá đất thấp và ngược lại nếu thuế thấp thì giá đất sẽ cao. Chúng ta đừng nghĩ, nếu tính thuế cao lên thì giá đất sẽ đội lên vì phải cõng thuế.

Tăng thuế lên thì cầu về đất sẽ giảm, có nghĩa là giá sẽ giảm, lúc đó chúng ta sẽ có giá đầu vào hợp lý cho quá trình sản xuất, để quá trình này không phải chịu chi phí về đất lớn như hiện nay. Đấy là điều Nhà nước phải làm trước chứ không phải đánh vào thuế nhà ở thứ hai”.

Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, GS. Võ kiến nghị: cần đưa ra quy trình điều chỉnh quy hoạch chặt chẽ và phải đảm bảo quản trị công tốt, trong đó có việc công khai, minh bạch với sự tham gia giám sát của người dân cũng như trách nhiệm giải trình của các cơ quan quản lý, nhất là đối với thị trường thứ cấp.