(BKTO) – Trong bối cảnh Chính phủ đang rất tích cực xây dựng Luật đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thảo luận tại Kỳ họp thứ 4 sắp tới, tại Phiên hội thảo chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, các đại biểu đã tập trung trao đổi, thảo luận sâu về các nội dung liên quan đến cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai.

Toàn cảnh Hội thảo. Ảnh: quochoi.vn

Cơ chế giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường đất đai

Tại Hội thảo, GS,TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai. Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai. Do vậy, các yếu tố kinh tế và pháp lý đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đối với các hoạt động phát triển. Các quyền năng, giá trị kinh tế của bất động sản, có tác động trực tiếp tạo ra những biến động của thị trường bất động sản.

Tập trung phân tích những tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản, GS,TS. Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
 

GS,TS. Hoàng Văn Cường tham luận tại Hội thảo. Ảnh: quochoi.vn

“Việc thay đổi cơ chế quản lý từ sử dụng các mệnh hành chính áp đặt sang sử dụng thống nhất cơ chế thị trường trong tiếp cận đất đai sẽ không chỉ chống thất thu, hạn chế tiêu cực tham nhũng từ đất, mà còn cho phép lựa chọn được nhà đầu tư bất động sản có năng lực sử dụng đất đai tốt nhất’ – ông Cường phát biểu, đồng thời đề nghị trong luật pháp phải xác định rõ, định giá đất hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường. Nếu giá thị trường là vấn đề không thể nắm bắt được thì đề nghị Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất cho tất cả các trường hợp Nhà nước phê duyệt các dự án đầu tư, hoặc Nhà nước chấp nhận đầu tư, chứ không nên để các nhà đầu tư tự thỏa thuận”.

Cùng đề cập đến vấn đề này, GS,TSKH. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc các quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất không mang tính chất thị trường là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bức xúc của dân khi bị thu hồi đất. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Vì vậy, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị, cần đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi. Đồng thời, chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%). Pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định.

Bên cạnh đó, cần lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của công chứng; đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

“Đây là những giải pháp khả thi, cần làm, là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai” – GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ba cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai

Tham gia thảo luận bàn tròn tại Hội thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã tập trung trao đổi về 3 vấn đề tâm huyết, ưu tiên trong sửa đổi Luật Đất đai lần này.
 

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà chia sẻ tại Hội thảo. Ảnh: quochoi.vn

Trong đó, ưu tiên thứ nhất, Bộ trưởng khẳng định, một trong những công cụ để thể hiện quyền đại diện của Nhà nước với sở hữu toàn dân là công tác quy hoạch.

Cụ thể, công tác quy hoạch phải đổi mới về phương pháp, nội dung, hình thức và xác định lại vị thế để quy hoạch thể hiện được quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước trong việc phân bổ nguồn lực tài nguyên hết sức quý giá, đặc biệt và quan trọng là đất đai.

Đồng thời giải quyết được công bằng, bình đẳng cho các bên, bảo đảm công bằng, bình đẳng cho các thế hệ và giải quyết được nhu cầu sử dụng đất, giải quyết những vấn đề trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Thông qua công cụ này thể hiện được tính dân chủ trong quá trình các cơ quan, tổ chức trong hệ thống chính trị, đặc biệt là người dân, có thể tham gia.

Ưu tiên thứ hai, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng thì sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ của Nhà nước, những người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

“Tức là chúng ta hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang từng bước kết hợp với thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với hành chính. Có như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay, như đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...” - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nêu quan điểm.

Vấn đề ưu tiên thứ ba mà Bộ trưởng “hết sức tâm đắc và hết sức quan trọng”, đó là có thể chuyển đổi số ở lĩnh vực đất đai càng sớm càng tốt để thực hiện được quyền của Nhà nước thay mặt nhân dân để giám sát nguồn lực này một cách tốt nhất. Thông qua dữ liệu đất đai chúng ta sẽ giám sát được nguồn lực, giúp người dân có thể tiếp cận được các thông tin đất đai một cách công bằng, công khai và bình đẳng. Thông qua hệ thống này, chúng ta cũng có thể cải cách thủ tục hành chính để Nhà nước chuyển sang là một trong những cơ quan phục vụ nhân dân, hơn là gây khó khăn về các “rừng thủ tục” hành chính như hiện nay.

Chia sẻ quan điểm về sửa đổi Luật đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng, có ba vấn đề về tài chính, đất đai.

Đó là vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là một “lỗ hổng” vô cùng lớn mà Luật Đất đai năm 2013 đã không bịt được và tạo nên thất thoát lớn về địa tô chênh lệch và cũng từ đây xảy ra một số sai phạm.

“Việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động lực, nguồn lực để phát triển” – Bộ trưởng Hồ Đức Phớc đề xuất.

Về vấn đề giá đất cũng còn những vấn đề tồn tại, nhất là các phương pháp xác định giá đất hiện nay chưa thực sự nhất quán, chính xác. Đây là vấn đề sắp tới phải rà soát lại để định ra phương pháp phù hợp nhất, chính xác và nhất quán nhất.

Trong vấn đề giao đất, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc đề nghị phải quy định thời điểm xác định giá đất đến thời điểm giao đất không quá 6 tháng để bảo đảm độ chính xác và khi "anh" nộp tiền vào ngân sách thì mới giao đất.