(BKTO) - Quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn bất cập, công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này còn lỏng lẻo dẫn đến việc xác định nghĩa vụ tài chính trong sử dụng đất còn nhiều sai sót, đặc biệt là giá đất do Nhà nước ban hành còn khoảng cách xa với thực tế... là những lỗ hổng gây thất thu thuế, thất thu NSNN. Qua thực tiễn kiểm toán, KTNN đã chỉ ra và đề xuất giải pháp để khắc phục tình trạng này.


Sai sót trong xác định nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất

Tại Tọa đàm về kinh nghiệm kiểm toán đất đai, tài nguyên diễn ra vừa qua, đại diện KTNN khu vực I chia sẻ, công tác quản lý, sử dụng đất đai được xác định là còn nhiều hạn chế, thiếu sót, làm thất thoát nguồn lực tài nguyên đất đai của Nhà nước, thất thoát nguồn thu thuế quốc gia. Sai sót thường gặp, đó là việc xác định nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất. Với phương pháp thường được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất là phương pháp thặng dư, phần lớn đều có sai sót trong xác định doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Bên cạnh đó, việc tính sai diện tích để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng ảnh hưởng lớn đến số tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN. Qua kiểm toán, khi xác định lại các diện tích đất đúng để tính tiền sử dụng đất, KTNN đã kiến nghị tăng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thêm hàng trăm tỷ đồng.

Thời điểm tính giá đất cũng là yếu tố có tác động lớn đến nguồn thu về đất vào NSNN. Thực tế kiểm toán cho thấy, nhiều dự án có bất cập do việc xác định giá đất còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình, làm chậm thu nộp tiền sử dụng đất vào NSNN từ chủ đầu tư thực hiện dự án. “Nếu tính toán bằng như mức phạt chậm nộp thuế đối với việc chậm xác định giá đất của một số dự án được kiểm toán thì từ năm 2011 đến nay, số tiền phạt do chậm xác định giá đất được phát hiện qua kiểm toán lên đến cả nghìn tỷ đồng” - một kiểm toán viên KTNN khu vực I cho biết. 

Những bất cập trong việc xác định giá đất cũng từng được Kiểm toán trưởng KTNN khu vực IV Doãn Anh Thơ chỉ ra. Nhìn nhận lĩnh vực quản lý các khoản thu từ đất rất phức tạp, ông Doãn Anh Thơ cho rằng, nhiều địa phương chưa thực hiện nghiêm túc các quy định, dẫn đến việc áp dụng chính sách và điều hành, quản lý thu của địa phương còn nhiều vướng mắc, như: xác định nghĩa vụ tài chính ngay khi mới duyệt dự án đầu tư, thỏa thuận địa điểm đầu tư hoặc khi có quyết định thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, chưa đủ điều kiện kê khai nộp tiền sử dụng đất. Có địa phương áp dụng đơn giá không phù hợp, thấp hơn đơn giá của UBND cấp tỉnh quy định và công bố tại thời điểm giao đất thực tế; áp dụng đơn giá tính tiền sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng theo phiếu chuyển thông tin địa chính; áp dụng phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với các quy định hiện hành, các tài sản dùng để so sánh không mang tính chất tương đương, chưa có phát sinh giao dịch trên thị trường hoặc không có giấy tờ pháp lý chứng minh. Bên cạnh đó, còn sai sót trong việc khấu trừ tiền đền bù, hỗ trợ về đất như: xác định sai vị trí đất; khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng của diện tích đất giao không thu tiền thuê đất; miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không đúng quy định… gây thất thu NSNN.

Bảng giá đất quá thấp, gây thất thoát nguồn thu cho NSNN

Một trong những bất cập nổi lên trong việc xác định nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất, đó là giá đất được áp dụng vẫn quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường. Theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành khung giá đất làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính giá trị quyền sử dụng đất... và đây là căn cứ để các địa phương ban hành bảng giá đất áp dụng cho từng địa phương. Tuy nhiên, dù địa phương có áp dụng kịch khung giá thì mức giá được áp dụng vẫn quá chênh lệch so với mức giá giao dịch trong thực tế...

Nguyên nhân của tình trạng này, theo ông Doãn Anh Thơ là xuất phát từ thực tiễn giao dịch trong lĩnh vực đất đai có nhiều phát sinh mới mà pháp luật chưa điều chỉnh kịp thời. Tình trạng này diễn ra vừa gây thất thu NSNN, vừa là lỗ hổng tạo ra cơ chế xin - cho, tạo điều kiện cho tiêu cực, tham nhũng, như: quy định pháp luật về các trường hợp được giao đất theo chỉ định còn khá rộng, không rõ ràng; quy định điều kiện giao đất để thực hiện dự án không hợp lý, không cụ thể... 

Là người có nhiều kinh nghiệm tham gia kiểm toán lĩnh vực đất đai, bà Lê Thị Hồng Hạnh - Phó Kiểm toán trưởng KTNN chuyên ngành III - cho rằng, các phương pháp xác định giá đất còn bất cập; việc ban hành khung giá đất không theo giá thực tế của thị trường sẽ dẫn đến nguy cơ thất thoát NSNN, trong khi việc kiến nghị điều chỉnh giá đất là rất khó. “Việc xác định giá đất theo thị trường sẽ giải quyết được những vấn đề cơ bản, như: bồi thường thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng như xác định tiền sử dụng đất và thuế đất...” - bà Hạnh cho biết. 

Nêu kiến nghị khắc phục tình trạng bất cập trong xác định nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất, cũng như kinh nghiệm để nâng cao hiệu quả kiểm toán trong trường hợp này, một đại diện KTNN khu vực I cho biết, trong so sánh, xác định giá bán để tính doanh thu phát triển, kiểm toán viên cần tìm hiểu và lấy giá bán của các trường hợp lân cận khác có điều kiện tương đồng để so sánh và chứng minh giá được chọn chưa phù hợp. Đối với xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, kiểm toán viên phải kiểm tra, xác định chi phí khác và chi phí lãi vay trong cơ cấu các khoản được tính trừ theo quy định và thực tế phát sinh của dự án để làm cơ sở quyết toán dự án hoàn thành. Trong đó, làm rõ thời điểm nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án để xác định lãi vay theo quy định...

Trước những bất cập trong quy định, cũng như bất cập nảy sinh trong thực tế liên quan đến chính sách tài chính về đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang được giao chủ trì lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 nhằm khắc phục những bất cập nêu trên. Đây sẽ là văn bản pháp lý quan trọng, là đạo luật gốc trong quản lý đất đai, do đó, cùng với ý kiến của KTNN, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực đất đai hy vọng việc sửa đổi luật lần này sẽ bám sát những yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội; trong đó tập trung vào việc xác định mức giá đất sát hơn với thị trường, siết chặt quản lý trong lĩnh vực đất đai... nhằm bảo đảm sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và góp phần tăng nguồn thu từ đất.