(BKTO) - Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc xác định giá đất tại các khu đô thị được thực hiện theo 5 phương pháp, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tùy thuộc vào từng điều kiện cụ thể, các địa phương sẽ lựa chọn phương pháp phù hợp để xác định giá.

Nhiều hạn chế, sai phạm trong quá trình xác định giá đất

Trong khuôn khổ chuyên đề về quản lý sử dụng đất đai, KTNN đã thực hiện kiểm toán những nội dung liên quan đến việc xác định giá đất tại hàng chục địa phương trên cả nước. Kết quả kiểm toán cho thấy, thực trạng quy trình xác định giá đất đang bộc lộ nhiều hạn chế rất đáng lưu tâm.

Tại cuộc Tọa đàm kiểm toán chuyên đề về quản lý sử dụng đất đai vừa diễn ra, bà Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Phó kiểm toán trưởng KTNN khu vực I - cho biết:

Một số địa phương được kiểm toán chưa đảm bảo quy trình xác định giá đất do thành phố hoặc tỉnh quy định, việc xác định còn bị kéo dài, làm chậm quá trình thu nộp tiền vào NSNN. Thời điểm xác định giá chưa phù hợp với thời điểm giao đất;

Đối với các dự án giao đất không qua đấu giá, việc xác định giá tiền sử dụng đất chủ yếu còn thực hiện theo phương pháp thặng dư kết hợp so sánh. Đây là phương pháp chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro. Chẳng hạn, trong tính toán doanh thu phát triển, việc lựa chọn tài sản so sánh và cách thức chấm điểm để đưa tài sản so sánh về tương đồng tài sản định giá còn mang nặng tính chủ quan, có thể định hướng. Trong tính toán chi phí phát triển, nhiều thông số tính toán quy định chưa rõ ràng, đầy đủ (suất đầu tư, hệ số tầng hầm), hoặc chưa phù hợp thực tế (lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, tỷ lệ chi phí khác)...

Một số dự án lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng, theo chiều hướng làm giảm giá trị tài sản định giá. Tại đa số các dự án được kiểm toán, do lựa chọn tài sản so sánh chưa hợp lý, việc xác định đơn giá doanh thu đã bị thấp hơn so với giá bán căn hộ hoặc nhà đất thực tế theo các hợp đồng mua bán. 

Trong tính toán chi phí phát triển để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, một vài thông số được áp dụng chưa phù hợp, ví dụ: hệ số phân bổ chi phí tầng hầm (K tầng hầm). Tại các quyết định ban hành suất đầu tư, Bộ Xây dựng không có suất đầu tư cho tầng hầm mà chỉ hướng dẫn tính chi phí xây dựng tầng hầm theo hệ số phân bổ chi phí cho các tầng nổi. Vì vậy, trong khi xác định chi phí phát triển tại một số dự án khu đô thị, hệ số chi phí xây dựng tầng hầm được tra theo bảng hệ số tầng hầm của thành phố (được Bộ Xây dựng chấp thuận áp dụng). Tuy nhiên, bảng tính hệ số này chưa phù hợp với nguyên tắc chung là: “số tầng nhà càng lớn thì hệ số phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm phải càng nhỏ”. Nếu đoàn kiểm toán xác định lại hệ số phân bổ chi phí tầng hầm theo nguyên tắc trên thì chi phí đầu tư nhà cao tầng của một số dự án sẽ giảm, tương ứng với giá trị tiền sử dụng đất tăng lên.

Tại một vài dự án, chỉ số giá xây dựng tính chi phí phát triển áp dụng không chính xác, có dự án xác định sai chi phí lãi vay, áp dụng sai suất đầu tư xây dựng cho phần diện tích khối đế và 2 tầng hầm nằm giữa các tháp cao tầng. Khi hiệu chỉnh lại, giá trị tiền sử dụng đất ở những trường hợp này đều tăng... 

Theo đại diện của KTNN khu vực II, nhiều địa phương chủ yếu giao đất cho các tổ chức thực hiện dự án mà không thông qua hình thức đấu giá, do thiếu vốn để đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật…

 Một số địa phương ban hành quyết định giá đất không đồng thời với quyết định giao đất cho nhà đầu tư, chủ yếu vì chưa thống nhất giá đất cụ thể và còn vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng…  

 Phần lớn giá đất cụ thể được UBND tỉnh ban hành chưa có sự tham gia của nhà đầu tư dự án, do đó, nếu đoàn kiểm toán phát hiện những chỉ tiêu xây dựng theo phương pháp thặng dư hay giá thị trường… đã làm thay đổi giá đất cụ thể thì việc kiến nghị thu hồi sau khi tính lại giá cũng sẽ rất khó khăn;

Còn theo bà Trịnh Thị Mai Hương - một kiểm toán viên đến từ KTNN khu vực IV:

Có trường hợp cơ quan chức năng ở địa phương xác định nghĩa vụ tài chính ngay khi mới duyệt dự án đầu tư, thỏa thuận địa điểm đầu tư hoặc khi có quyết định thu hồi đất để giải phóng mặt bằng. Đây là những thời điểm chưa đủ điều kiện kê khai nộp tiền sử dụng đất. Có địa phương lại áp dụng đơn giá không phù hợp, thấp hơn đơn giá của UBND tỉnh quy định và công bố tại thời điểm giao đất thực tế.

Một số địa phương không áp dụng đơn giá theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường như Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ đã quy định. Việc khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng của diện tích đất giao không thu tiền thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm vào tiền thuê đất của diện tích thuê phải nộp một lần,... là không đúng với Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ, làm giảm số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN.

Cũng tại buổi tọa đàm, đại diện KTNN khu vực V cho biết, kết quả kiểm toán đã phát hiện giá thu tiền sử dụng đất của Dự án Licogi trong các năm 2006, 2009 và 2010 do Sở Tài chính xác định, trình UBND tỉnh phê duyệt chưa phù hợp với giá đất do UBND tỉnh ban hành. Năm 2006, mức giá thu tiền sử dụng đất ở của dự án này thấp hơn bảng giá đất 80.000 đồng/m2; năm 2009  và năm 2010 thấp hơn 100.000 đồng/m2.

Trong vấn đề xác định diện tích đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, đoàn kiểm toán cũng đã phát hiện Dự án Licogi xác định diện tích đất ở và đất thương mại, dịch vụ không đúng với bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt; xác định tăng diện tích đất ở 74.058 m2 từ các phần đất trường mẫu giáo, công viên cây xanh, công trình dịch vụ, bãi đậu xe,…; xác định đất thương mại, dịch vụ giảm 2.632 m2 do xác định các loại đất sai với quy hoạch.
 
 Kiểm toán viên gặp khó khi kiểm toán việc xác định giá đất 

Trong quá trình kiểm toán nội dung xác định giá đất đai, các kiểm toán viên đều đã tuân theo trình tự, thủ tục hướng dẫn được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 của Chính phủ và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, việc kiểm toán vẫn gặp nhiều khó khăn. Một đại diện đến từ KTNN khu vực XII nêu rõ những vướng mắc này: 

Thứ nhất, thời điểm ký quyết định giao đất cũng như xác định giá đất thường cách xa thời điểm tiến hành giao đất thực tế và thực hiện kiểm toán. Chính vì vậy, kiểm toán viên rất khó để xác định giá vào thời điểm giao đất như yêu cầu.

Thứ hai, giá đất chủ yếu được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp mà không thực hiện theo phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, do đó kiểm toán viên không thể xem xét giá đất có phù hợp với thị trường hay không.

Thứ ba, tại các địa phương được KTNN khu vực XII kiểm toán, số lượng các dự án ít, nhiều dự án chậm thực hiện hoặc không thực hiện, nên kiểm toán viên không đủ cơ sở so sánh giá các dự án.

Thứ tư, tuy việc chuyển nhượng trên thị trường diễn ra thường xuyên, nhưng các cuộc chuyển nhượng này chưa thông qua sàn giao dịch, điều này khiến cho kiểm toán viên không đủ cơ sở để so sánh giá đất giao cho các nhà đầu tư.

Thứ năm, khi thu hồi đất, mặc dù địa phương vẫn ban hành giá đất bồi thường cho từng khu vực, tuy nhiên kiểm toán viên khó dùng giá này để so sánh trực tiếp vì thường được các bên liên quan giải trình là chỉ áp dụng cho diện tích nhỏ, khó giải tỏa, thời gian giải tỏa gấp…

Liên quan đến phương pháp tính giá đất, ông Trần Văn Hảo - với tư cách là Phó Kiểm toán trưởng KTNN khu vực XIII - đã kể một tình huống xảy ra trên địa bàn kiểm toán. Theo ông Hảo, năm 2015, có một mảnh đất tại địa phương nọ được thực hiện hợp đồng mua bán với giá 71 tỷ đồng và đã qua công chứng.

Đến năm 2016, bên mua chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Lúc này, với giá đất của UBND tỉnh, mảnh đất được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá, chỉ còn 17 tỷ đồng. Khi đoàn kiểm toán tìm hiểu lý do điều chỉnh thì đơn vị lý giải: thứ nhất, vào thời điểm tính thuế đất, phòng giá không có tài liệu về hợp đồng mua bán kia; thứ hai, có thể trên mảnh đất còn một số tài sản nhưng hợp đồng mua bán đã không thể hiện điều đó. Các kiểm toán viên thắc mắc và nói với đơn vị rằng hợp đồng mua bán có giá đích danh nên không cần áp dụng những phương pháp định giá khác.

Bản thân mảnh đất cũng đã có giao dịch mua bán, nếu sử dụng những phương pháp khác thì chỉ là khảo sát giá thị trường… Tuy nhiên, phía đơn vị vẫn bảo: mảnh đất được tính toán 71 tỷ đồng là khi nộp tiền trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, còn khi sở tài nguyên môi trường chuyển sang cục thuế và phòng giá là chỉ có diện tích như vậy, giá như vậy. Đây là tình huống mà kiểm toán viên đang thực sự rất “bí” - từ của ông Hảo. 

Qua quá trình kiểm toán, nhiều kiểm toán viên cũng nêu ra những trở ngại xung quanh vấn đề thu thập bằng chứng trong xác định giá đất. Một phần do kiểm toán viên thiếu cơ sở, một mặt do các dự án thường kéo dài nhiều năm, trong khi thị trường bất động sản lại luôn biến động.
Trên thực tế, việc xác định vị trí và diện tích của các lô đất là vô cùng quan trọng, ảnh hưởng lớn tới giá trị tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp, thế nhưng những thông tin được các sở tài nguyên và môi trường cung cấp thường rất khó kiểm tra. Muốn có cơ sở xác nhận, đoàn kiểm toán phải trực tiếp đi đến hiện trường. 

Chia sẻ kinh nghiệm và đề xuất giải pháp

Để việc kiểm toán xác định giá đất có thể mang lại hiệu quả cao hơn, các kiểm toán viên đã chia sẻ một số kinh nghiệm, đồng thời đề xuất những giải pháp tháo gỡ cho các cuộc kiểm toán về quản lý và sử dụng đất đai tiếp theo.

Trước hết, cần thực hiện kiểm toán tổng hợp tại các sở tài chính, sở tài nguyên và môi trường để xác định giá tính tiền sử dụng đất bởi việc chứng minh, xác nhận các số liệu về giá mất rất nhiều thời gian, liên quan đến nhiều đơn vị.  

Hai là, kiểm toán xác định lại diện tích giao đất dựa trên kiểm tra tọa độ mốc giới qua đo đạc thực tế tại dự án được giao đất: sử dụng máy kinh vĩ, thủy chuẩn...

Ba là, kiểm toán việc áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh: làm rơ phương pháp tính khung giá đất và phương pháp tính hệ số điều chỉnh...                                                                                                                                                                                                                           
Bốn là, quy định chi tiết việc tính toán, nghiệm thu và quyết toán lại chi phí hạ tầng kỹ thuật đối trừ tiền đất, tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chi phí thực tế, doanh thu thực tế.

Năm là, bổ sung, chỉnh sửa hướng dẫn việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư, trong đó quy định rõ giá đất bằng giá trị thửa đất chia cho diện tích giao tiền sử dụng đất hay diện tích toàn bộ dự án (bao gồm diện tích giao thu tiền sử dụng đất và diện tích giao đất không thu tiền sử dụng đất).

Sáu là, đối với các dự án giao đất, thuê đất không qua đấu thầu, đấu giá,  sau khi có chứng thư thẩm định của đơn vị tư vấn, các cơ quan tham mưu trình hội đồng thẩm định giá cần có sự tham gia của nhà đầu tư để gắn trách nhiệm và thực hiện các kết luận, kiến nghị kiểm tra, kiểm toán.

Bảy là, cần xem xét kỹ những hiện tượng có dấu hiệu không bình thường như: điều chỉnh quy hoạch, thẩm quyền phê duyệt giá đất, thời điểm phê duyệt, các thay đổi về phân vệt đường của dự án, hình thức giao đất…

Tám là, bố trí lực lượng kiểm toán viên có kinh nghiệm về kiến trúc, quy hoạch đô thị cũng như việc quản lý, sử dụng đất để khảo sát, thu thập thông tin lập kế hoạch kiểm toán và thực hiện kiểm toán.

Chín là, khi tổ chức thực hiện kiểm toán các dự án, nếu có điều kiện, Đoàn kiểm toán nên tổ chức kiểm toán tập trung tại một điểm để các tổ kiểm toán thuận lợi hơn trong việc trao đổi, đối chiếu các dữ liệu như: giá bán, thời gian luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan chức năng cũng như các phát hiện kiểm toán. Ngoài ra, nếu cả Đoàn tổ chức kiểm toán tại một địa điểm, các tổ sẽ không bị áp lực về thời gian do việc cung cấp hồ sơ và giải trình những điểm chưa rõ...  

Mười là, thực hiện phối hợp chặt chẽ, liên lạc thường xuyên với lãnh đạo UBND tỉnh và lãnh đạo các sở, ngành liên quan để đốc thúc việc cung cấp hồ sơ, xác nhận các số liệu và tình hình kiểm toán, biên bản kiểm toán kịp thời cho Đoàn kiểm toán.