(BKTO) - Dù đã rất nỗ lực để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) cả về chính sách và thực tiễn nhưng Việt Nam mới chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu thực tế. Theo các chuyên gia quốc tế, nếu để thị trường tự vận động, người thu nhập thấp không thể tiếp cận được nhà ở; vì vậy, để tháo gỡ những vướng mắc, Nhà nước cần phải giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển NƠXH.

Nhà ở xã hội - Cung chưa đáp ứng được cầu

Với 96 triệu dân và tốc độ đô thị hóa 37,5%, việc có quỹ nhà ở giá rẻ phù hợp với đối tượng thu nhập thấp luôn là bài toán khó đối với Việt Nam. Trong 20 năm qua, tốc độ phát triển nhà ở diễn ra rất nhanh chóng nhưng chủ yếu vẫn là nhà ở thương mại. Từ năm 2009, Chính phủ đã có một chương trình phát triển riêng về NƠXH cho các đối tượng thu nhập thấp. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, kể từ khi triển khai đến nay, cả nước có 86 dự án NƠXH được xây dựng, 134 dự án đang tiếp tục triển khai. Đối với quỹ nhà được đầu tư từ nguồn vốn nhà nước, các khu nhà ở cho sinh viên đã được xây dựng, giải quyết  200.000 chỗ ở cho sinh viên, 100 dự án nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp đã được xây dựng và 72 dự án đang triển khai. Tuy nhiên, những con số này mới chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu thực tế của người dân. 
 
Đánh giá về những khó khăn, vướng mắc trong phát triển NƠXH tại Việt Nam, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết: Chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đang có sự khác biệt rất lớn so với thế giới. Giá nhà ở Việt Nam cao gấp 25 - 26 lần so với thu nhập của người dân, trong khi chỉ số hợp lý chỉ từ 3 - 4 lần. Ngoài ra, do tốc độ đô thị hóa nhanh, quỹ đất ngày càng hạn hẹp nên việc lựa chọn nguồn cung về quỹ đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong khu vực trung tâm. Trong khi đó, hệ thống hạ tầng chưa được kết nối giữa khu vực trung tâm và các vùng lân cận. 

Một vấn đề nữa theo ông Ninh là khó khăn về nguồn vốn, mặc dù Nhà nước đã có hỗ trợ về đầu tư công nhưng Chính phủ vẫn chưa bố trí kịp thời. Điều này dẫn đến việc chậm trễ trong công tác triển khai. Bên cạnh đó, các cơ chế để thu hút các nhà đầu tư tư nhân tham gia phát triển NƠXH vẫn chưa đủ sức hấp dẫn.

Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích đầu tư

Chia sẻ những kinh nghiệm phát triển NƠXH, ông Noh Jae Keuk - chuyên gia về NƠXH, Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc - cho biết: Tại Hàn Quốc, việc xây dựng NƠXH được hỗ trợ bởi Chính phủ để đảm bảo phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp. Hiện Hàn Quốc cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới dạng nhà cho thuê trong 10 năm, sau 10 năm có thể bán cho người dân dưới dạng NƠXH. Theo đó, Chính phủ sẽ hỗ trợ về tài chính cho đối tượng nhà ở này. Người dân được phân chia ra 10 nhóm thu nhập, đầu tiên là thu nhập thấp. Mỗi nhóm thu nhập sẽ được hưởng một chính sách khác nhau. Những người nghèo thậm chí không thể thuê nhà thì Chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê và hỗ trợ về tài chính, giá thuê sẽ thấp hơn thị trường khoảng 30%. Đối với nhóm trên thu nhập thấp, sự hỗ trợ sẽ thông qua việc quy định phí thuê nhà thấp hơn một chút. Đối với nhóm thu nhập trung bình, Chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ áp dụng mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà.

Từ kinh nghiệm của Hàn Quốc, ông Noh Jae Keuk nhấn mạnh: Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo phát triển NƠXH. Vì thị trường không tự điều chỉnh được vấn đề này và nếu để tự vận động thì những người nghèo không thể tiếp cận được nhà ở. Thị trường nhà ở còn nhiều hạn chế và chính phủ các nước phải can thiệp để nhiều người có thể có nhà ở. Hàn Quốc đã làm vậy và điều này không trái với quy tắc thị trường. 
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, muốn kích thích DN tư nhân đầu tư mạnh hơn vào mảng nhà thu nhập thấp, tiêu chí quan trọng nhất là cần một cơ chế để tất cả các bên khi tham gia vào thị trường này đều có lợi. Chính phủ cũng cần xem xét cả hai khía cạnh cung và cầu. Phía cung, Chính phủ trao đổi với bên mua xem họ cần hỗ trợ thế nào. Phía cầu, người mua cần bày tỏ với Chính phủ xem cần yếu tố gì để có thể mua nhà. Chính phủ cũng cần khuyến khích bằng cách ưu đãi chính sách vay vốn hoặc được hưởng những ưu đãi về thuế như giảm trừ thuế thu nhập DN...

Đưa ra những định hướng về phát triển NƠXH trong thời gian tới, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết: Việt Nam đã được hỗ trợ bởi Ngân hàng Thế giới trong nghiên cứu về NƠXH. Hiện nay, Việt Nam đang cùng với một số đơn vị của Hàn Quốc tiếp tục nghiên cứu các chính sách phát triển NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp; đồng thời khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân giảm thiểu sự phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư công của Nhà nước để đạt được tốc độ đã hoạch định…