(BKTO) - Những năm gần đây, ngoài việc thu hồi đất để thành lập các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhiều địa phương còn thực hiện đổi đất lấy hạ tầng nhằm xây dựng các khu đô thị. Do nhu cầu chỗ ở tăng nên kinh doanh bất động sản (BĐS) ngày càng phát triển, nhiều địa phương có khoản thu ngân sách từ hoạt động này. Thực tiễn quá trình kiểm toán cho thấy, Nhà nước cần rà soát lại các khoản thu theo quy định của Luật Thuế, Luật Đất đai và các luật có liên quan đối với lĩnh vực kinh doanh này để hạn chế kẽ hở làm giảm nguồn thu cho NSNN.


Việc điều chỉnh khung giá đất còn chậm, chưa theo kịp diễn biến thị trường 

Theo quy định hiện nay về thuế chuyển nhượng BĐS, khi DN nhận được dự án giao đất của địa phương (dự án đổi đất lấy hạ tầng) để hoạt động kinh doanh BĐS, ngoài thuế giá trị gia tăng (GTGT), các khoản nộp khác, DN còn phải nộp 20% thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) trên tổng lợi nhuận trước thuế (khoản 2, Điều 17, Thông tư số 78/2014/TT-BTC). Tuy nhiên, sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng, có trường hợp DN không bán trực tiếp ra thị trường mà bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Theo quy định của thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành, nếu không xác định được chi phí đầu vào thì thuế suất thuế TNCN về chuyển nhượng BĐS là 2% trên doanh thu (khoản 2, Điều 22, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP và khoản 7, Điều 2, Luật số 71/2014/QH13 - Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế). Nếu DN vận dụng điểm này sẽ có một khoản chênh lệch lớn về số thuế phải nộp NSNN.

Chẳng hạn, DN bán một lô đất ở với diện tích 100m2, chi phí đầu vào (bao gồm chi phí tiền sử dụng đất và chi phí quản lý) là 900 triệu đồng, doanh thu (giá thị trường) là 1,6 tỷ đồng, thuế TNDN phải nộp là 140 triệu đồng. Trường hợp DN bán cho nhà đầu tư thứ cấp với giá 900 triệu đồng, thuế TNDN phải nộp là 0 đồng (giá bán phù hợp với quy định tại bảng giá đất của UBND tỉnh/thành phố), sau đó, cá nhân bán ra thị trường với giá 1,6 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp là 32 triệu đồng. Như vậy, số tiền phải nộp vào NSNN giảm 108 triệu đồng. Khi địa phương giao đất cho DN với diện tích càng lớn thì thất thoát về thuế càng cao. Điều đó cho thấy, DN có thể sẽ vận dụng các chính sách chưa đồng bộ để tăng thu nhập, làm giảm số thuế phải nộp NSNN.

Hiện nay, theo Điều 113, Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 9, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, căn cứ vào mức độ biến động của giá đất trên thị trường, Chính phủ sẽ có sự  điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc điều chỉnh này còn chậm so với quy định và chưa theo kịp diễn biến của giá cả thực tế trên thị trường. Bên cạnh đó, Chính phủ quy định mức trần khung giá đất tại một số tỉnh, thành thấp hơn so với giá đất thực tế, căn cứ vào quy định này, địa phương xây dựng giá đất thấp hơn giá thị trường và đây cũng là một trong những nguyên nhân làm thất thu NSNN.

Điều 17, Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định, giá bán đất của DN không được thấp hơn giá quy định của UBND tỉnh/thành phố. Tuy nhiên, bảng giá đất do địa phương quy định thường thấp và không theo kịp giá thị trường. Mặt khác, theo khoản 1, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất quy định của UBND tỉnh/thành phố thường ổn định trong 5 năm nên sẽ không theo sát thực tế và không phù hợp với giá thị trường. Điều này dẫn đến việc DN vận dụng và thay đổi phương thức kinh doanh để tăng thu nhập và làm giảm khoản thuế phải nộp.

Hiện tại, một số địa phương quy định giá đất thành 2 loại: giá đất có tên đường (phố) và giá đất chưa có tên đường, giá đất ở khu vực có tên đường cao hơn so với giá đất ở khu vực chưa có tên đường. Để có tên đường, UBND tỉnh/thành phố phải trình HĐND xem xét, phê duyệt nên thường rất chậm. Theo đó, sau khi hoàn thành đầu tư công trình, chủ đầu tư bán ngay cho nhà đầu tư với giá thấp nhất (theo giá đất được quy định chưa có tên đường), dẫn đến không phát sinh thuế TNDN phải nộp hoặc phát sinh thấp.

Cần điều chỉnh khung giá đất và thuế thu nhập cá nhân trong kinh doanh bất động sản

Để giảm thất thoát thuế trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, Chính phủ, các địa phương cần xem xét một số nội dung:
Điều 113, Luật Đất đai năm 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, do giá đất chưa được điều chỉnh phù hợp với biến động của giá cả thị trường nên Chính phủ cần bỏ quy định mức trần khung giá đất vùng và giao cho địa phương để trong trường hợp có biến động tăng hoặc giảm từ 20% so với bảng giá đất quy định, UBND địa phương kịp thời xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường trình HĐND tỉnh/thành phố phê duyệt, ban hành. 

Bên cạnh đó, các địa phương cần bám sát biến động của thị trường và nhận định nguyên nhân tăng, giảm để xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường. Trong trường hợp giá đất trên thị trường có biến động tăng, giảm từ 20% trở lên, UBND tỉnh/thành phố chủ động xây dựng lại bảng giá đất và trình HĐND phê duyệt. Bảng giá đất được xây dựng không nhất thiết định kỳ 5 năm một lần, căn cứ vào sự biến động của thị trường để xây dựng lại và công bố công khai hằng năm. Mặt khác, căn cứ giá cả biến động của thị trường đối với từng dự án đã hoàn thành hạ tầng nhưng chưa có tên đường, các địa phương cần đưa ra mức giá phù hợp, tránh để DN lợi dụng thời gian chưa có tên đường để bán cho nhà đầu tư thứ cấp với mức giá thấp, làm giảm số thuế phải nộp.

Để tránh trường hợp chuyển thuế từ thuế TNDN sang thuế TNCN (từ mức thuế cao sang thấp) đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, cần sửa đổi thuế suất thuế TNCN theo cách tính thuế TNCN lũy tiến trên tổng mức thu nhập chịu thuế, mỗi bậc tăng thêm chịu mức thuế suất khác nhau (như quy định thang bậc tính thuế TNCN từ tiền công hiện hành) để sát với thực tế hơn, đồng thời, tránh trường hợp các DN chuyển từ loại thuế này sang loại thuế khác có mức nộp thấp hơn.