(BKTO) - Đất đai là nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cũng là nguồn thu lớn của NSNN. Tuy vậy, công tác quản lý, sử dụng nguồn lực này còn nhiều hạn chế, sai phạm, đặc biệt là trong vấn đề xác định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập

Theo quy định, có 2 loại giá đất của Nhà nước đang được áp dụng: giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định và công bố hằng năm (giá đất theo bảng giá) và giá đất do UBND tỉnh, thành phố quyết định cho từng dự án, thửa đất cụ thể, theo 5 phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Hiện nay, ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư, giá đất theo bảng giá UBND tỉnh quy định đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Thứ nhất, do giá trị quyền sử dụng đất của mỗi thửa đất phụ thuộc nhiều yếu tố khác nhau (như: mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, hình thể, hạ tầng, quy hoạch…). Trong khi đó, giá đất của địa phương được xác định từ cơ sở khảo sát điểm áp dụng trên diện rộng, nên không phù hợp với từng thửa đất cụ thể. Thứ hai, trong khoảng thời gian dài, giá đất của địa phương bị khống chế theo khung giá đất do T.Ư quy định, không được điều chỉnh theo thị trường có xu hướng tăng. Thứ ba, bảng giá đất được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, nhưng thực tế chủ yếu là để áp dụng cho các giao dịch của cá nhân, địa phương còn lo ngại nghĩa vụ tài chính sẽ vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Tuy vậy, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo bảng đơn giá đất (có điều chỉnh theo hệ số) có ưu điểm là đơn giản, minh bạch, do bảng giá đất được công bố, DN và người dân đều được biết nên có thể tự xác định được trong phương án đầu tư, sản xuất kinh doanh của mình.

Tại nhiều địa phương, giá đất của UBND tỉnh quyết định cũng không phù hợp với giá thực tế giao dịch trên thị trường. Nguyên nhân là do cơ sở dữ liệu, thông tin giá đất, suất đầu tư để xác định chi phí trong phương pháp thặng dư không phù hợp thực tế. Một số loại dự án, công trình chưa được quy định, nên mỗi địa phương, mỗi công trình được vận dụng suất đầu tư khác nhau; cơ chế xác định thiếu minh bạch, người sử dụng đất không biết được mức giá đất, cơ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất không có bộ phận thẩm định chuyên nghiệp, các đơn vị thẩm định giá chưa đáp ứng yêu cầu. 

Thực tế hiện nay, quy trình xác định giá đất ở mỗi địa phương rất khác nhau. Bên cạnh đó, việc UBND là cấp vừa có thẩm quyền quyết định về đất đai vừa có thẩm quyền quyết định giá cũng tạo ra kẽ hở cho tiêu cực…

Cơ chế xác định giá đất và mức thu nộp cũng còn nhiều bất cập. Chẳng hạn: Đối với trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, việc thu theo 2 loại giá đất khác nhau với mức thu khác nhau đã dẫn đến sự bất hợp lý, thiếu công bằng trong xác định nghĩa vụ tài chính. 

Đối với trường hợp thuê đất, giá thuê hiện đang dựa vào tỷ lệ phần trăm. Ngoài những hạn chế như trường hợp giao đất, bảng giá đất còn áp dụng các trường hợp thuê đất trước ngày 01/10/2009 và các trường hợp áp dụng cho chu kỳ ổn định tiếp theo. Đây là điều bất hợp lý do mức huy động khác nhau trong cùng điều kiện, cùng mục đích sử dụng…

Để việc xác định giá đất của Nhà nước trở nên hợp lý 

Từ việc phát hiện những bất cập trên, KTNN đã có kiến nghị với các Bộ, ngành sửa đổi quy định pháp luật về thu thập thông tin xác định giá, về quy định suất đầu tư làm cơ sở xác định chi phí đầu tư trong việc tính giá đất theo phương pháp thặng dư, về mức thu tiền thuê đất bất hợp lý. Cụ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi, khắc phục những vướng mắc trong việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư đã hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung đầy đủ suất đầu tư xây dựng của các công trình nhà chung cư, nhà hỗn hợp cao tầng có chiều cao lớn hơn 30 tầng, ban hành suất đầu tư riêng cho các công trình hầm ngầm tại các khu đô thị làm cơ sở quản lý chi phí đầu tư, định giá đất và đảm bảo thuận lợi cho các địa phương thực hiện, áp dụng.

Bộ Tài chính cần báo cáo Chính phủ xem xét quy định về mức thu tiền thuê đất khác nhau đối với DN được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm để đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất đã cho thuê lại đất theo hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.

Về cơ chế, chính sách giá đất, tài chính về đất đai, các cơ quan cần tiếp tục nghiên cứu một số vấn đề:

Thứ nhất, cần xác định cơ chế giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng minh bạch. Quyền sử dụng đất là hàng hóa, giá cả của nó tuân theo quy luật cung cầu của thị trường, do vậy, giá đất nên luôn vận động, thay đổi. 

Để thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, Nhà nước chỉ có thể ban hành khung pháp lý về giá đất, trong đó hoàn thiện bảng giá đất với các hệ số điều chỉnh phù hợp, được công bố công khai làm cơ sở thực hiện đấu giá nghiêm túc khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đây cũng chính là cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính cho hàng triệu giao dịch về đất đai phát sinh, khi mà Nhà nước không thể quyết định giá đất cụ thể cho từng trường hợp cụ thể vì giới hạn nguồn lực. 

Thứ hai, các cơ quan quản lý cần xây dựng cơ chế giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ vẫn là vấn đề nóng mà đến nay Luật Đất đai 2013 chưa giải đáp được.

Ngoài việc hoàn thiện về cơ chế, việc xác định giá đất cần đạt được sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan, "thuận mua vừa bán". Mọi sự ép buộc về giá sẽ gây ra mâu thuẫn và tranh chấp. 

Trên cơ sở định hướng tư duy đó, giá bồi thường, mức bồi thường khi thu hồi đất cũng phải tính toán lại, bao hàm tư liệu sản xuất của người dân. Khung pháp lý về giá đền bù phải khác với giá đất xác định để thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai khác.